德州华人房产经纪人自述: 活在大富翁游戏里

最近，微信公众号“全现在”最近的一篇发文在德州的华人圈里热传，文章写道：受新冠肺炎疫情影响，美国经济受到了严重的打击，但住宅房地产市场却是一个例外，在房地产经纪人和投资者黄永明看来，这是因为美国的土地买卖方式众多，每个人对土地的需要并不全然受到宏观经济状况的影响。

“全现在”公众号的记者采访了黄永明，请他聊了聊华人眼中的美国房地产市场。

黄永明2017年从北京飞往休斯敦，没有一个亲戚朋友，他意识到这是一个在陌生社会重新开始的机会，怎么在陌生的制度里生存下来，并建立起你的财务安全？他的职业是房地产投资，在美国的德克萨斯州拿到了房地产经纪人的执照，生活在休斯顿。在这边注册了两家公司，一家是房地产投资，另外一家公司做投资培训。

黄永明表示，提到房地产投资，人们的第一反应甚至说唯一的反应就是买了房，然后等它升值。但是美国的方式就很不一样。因为美国70%的土地私有，买卖方式和中国千差万别。更重要的是，他并不需要特别雄厚的资本就能从事这项投资。你甚至可以花几千美元去买一块地，仅仅是用来拴你家里的几匹马。

黄永明主要做的是房产税留置权的投资，这跟美国的房产税制度有关。在美国，个人或企业持有房产或土地每年都需要缴纳房地产税。这笔税根据土地的位置和大小各有不同，常常有人因为各种各样的原因，没办法或不愿意交出这笔钱。那么政府就会标记拖欠税务的房产，将房屋的房产税留置权拍卖出去。欠税的原因有很多。

比如个人债务过高，交不出这笔钱。美国的家庭负债率很高，去年底达到了每月平均家庭负债14.5万美元。但更多的情况并不是由缺钱导致的，通信上的原因也很常见，但政府不会因此手下留情。政府每一年以信件的形式通知你要交多少税，什么时间该交了。如果信件在送达的过程当中出了问题，业主不管是公司还是个人，因为各种原因没收到信，可能就耽误了税务缴纳。

黄永明表示，美国市场是合同至上的。他还经常遇到的情况是，这块地的所有者全部都过世了导致没能缴税。有时是业主过世了，继承人不愿意去交这个税，或者是没有能力去交税，或者是他们不知道他们自己继承了这块地。美国对于土地的需求五花八门，最多的一类就是建筑商，其次是用来自住。许多人会在自己年轻的时候，在某个喜欢的地方买下一块地，等到退休的时候在上面建房居住。通常他们看中的，都是一些远离城市的空地。

黄永明说，还有一种是批发出售，全球知名富豪比尔盖茨在美国各州收购农田，至今总共面积已达242000英亩，是美国最大的私人农业用地所有者。在美国，土地本身也是家族财富传承的手段。房子是有寿命的，但是土地谁也破坏不了，所以可以一代代传承下去。

在美国，如果你买房是自己住房需要，是一种纯支出的行为，是有很多的成本的。比如房产税、房屋保险费、高额的人工维修费用、水电费用等等。每个月固定有至少几百美元的支出。很多美国人就会选择把房子租出去一部分来覆盖自住的成本。所以很多人说在北京买一套房子的价格可以在美国住别墅了，尽管确实如此，但这样的生活很难维持，因为房子越大，房产税也越重，养护成本也很高，每个月浇草地就得600美元。

为了成功转行，每一天黄永明都会让自己至少解决一个问题，在本子上记下来，在美国三年多，他基本上除了吃饭睡觉以外都在都在琢磨房地产的问题。他感觉自己就在一个真实版的大富翁游戏里，尽管没有什么奇迹发生，让他一夜暴富，但走的每一步都获得了一点回报。