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美国房市陷入狂热 加价抢房的销售狂潮 会持续多久?


2021-04-03 居安 分享到Twitter 分享到Facebook 分享到Telegram |  国语 |  粤语

4月3日,华尔街日报发表分析文章,讲述了美国目前陷入疯狂的房产市场现状,分析之所以如此火爆的原因——抵押贷款利率接近历史最低点、房地产供应量紧张、疫情在家工作需要更大的住房空间等,美国的房地产狂热还会持续多久?随着贷款利率的调整,今年晚些时候,房市或会冷却下来。

今年3月,房地产经纪人安德莉亚•怀特(Andrea White)在加州萨克拉门托(Sacramento)挂牌出售一套三居室住宅后不到一天,她就收到了一份全现金买家的出价。怀特说,这位买家——他本人甚至都没见过这栋房子——已经准备好支付52万美元(约合人民币342万元)。这比要价高出2.1万美元,比两年前卖家购买这处牧场风格房屋时的价格高出37%。

接受这个出价是不需要考虑得,然后,怀特不得不打电话给其他17个计划参观这所房子的经纪人,告诉他们这所房子已经出售了。

怀特在经纪公司Redfin工作,从2014年开始担任经纪人,她从未见过像这种席卷她所在的北加州城市的销售狂潮。“这很累人,”她说。“我说不出话来。这让买家心碎;这是卖家的庆祝。”

过去一年是2006年来房产销售最火爆的一年。据Zillow Group Inc.的数据,美国几乎每个角落的房价都在上涨,几十个大城市的房屋售价中值较上年同期出现了两位数的百分比增长。爱达荷州博伊西市(Boise) 1月份房屋售价中值较上年同期上涨近25%,康涅狄格州斯坦福德(Stamford)上涨19%。

富国银行(Wells Fargo & Co.)高级经济学家马克•维特纳(Mark Vitner)表示:“几乎所有地方的房价都在上涨。在经济复苏之初,房价反弹如此之快,幅度如此之大,令人惊讶。”

虽然房价上涨的速度令人目眩,但不难理解是什么在驱动这种狂热:抵押贷款利率接近历史低点;数百万千禧一代正步入30岁出头,这是首次购房的典型年龄;疫情引发了新的需求:一些买家想要更多在家办公的空间,而另一些买家则愿意搬到离办公室更远的地方。许多在2020年保住工作的工人能够攒下首付,这得益于经济刺激计划的支票、学生贷款的偿还以及旅游和娱乐支出的减少。

与此同时,供应从未如此紧张过。在2007年至2009年的经济衰退期间,新屋建设大幅下降,并在随后几年保持在低位。房主们住在自己房子里的时间也更长了,部分原因是随着婴儿潮一代的老龄化,他们在晚年的生活中更加健康,也选择不裁员。

Realtor.com的数据显示,3月份待售房屋数量约为一年前的一半。在德克萨斯州的奥斯汀,佛罗里达州杰克逊维尔的库存同比降幅超过70%。

市场的竞争很少像现在这样激烈,特别是对于首次购房者或那些预算有限的人。加价战很常见,新上市的房子不会持续太久。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示,2月份售出的房屋中,有近四分之三的上市时间不到一个月。

美国联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency,简称NAR)本周说,1月份全美独栋房屋价格较上年同期上涨12%,创下1991年以来的最大年度涨幅。联邦住房金融局追踪的全国9个地区的房价同比涨幅均超过10%。

美国联邦住房金融局说,今年2月份成屋价格中值较上年同期上涨15.8%,至31.3万美元。

但Redfin的首席经济学家达里尔·费尔韦瑟(Daryl Fairweather)说,即使房价迅速上涨,很多房主也不愿意出售,因为他们担心在同一个市场上争夺另一套房子。由于抵押贷款利率如此之低,许多家庭去年决定重新融资,而不是搬家。

不少房地产经纪人表示,今年春季通常是房屋销售最繁忙的季节,可能会有更多的库存进入市场。但不太可能有足够多的新股上市来给市场降温。根据NAR的数据,在全美范围内,2月底市场上的房屋供应量只有两个月,接近历史最低水平。

即使是去年春天房价暴跌的高房价城市也出现了增长的迹象。经纪公司道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman)的数据显示,2021年第一季度,曼哈顿合作公寓和共管公寓的销量四个季度以来首次超过了去年同期的水平。Redfin的数据显示,旧金山2月份的房屋销量较上年同期增长了19%。

房屋建筑商正试图增加建筑数量以满足日益增长的需求。近年来,新建筑数量已从衰退时期的低点反弹,但美国仍存在数百万套住房短缺的问题。住宅建设活动去年春天放缓,今年夏天开始升温。但据建筑商和经济学家说,建设速度受到木材成本高企、材料瓶颈以及土地和劳动力短缺的限制。购买兴趣如此强烈,以至于许多建筑商限制了他们一次出售的房屋数量。他们想确保他们的销售不会超过他们的生产能力。

经济学家和企业高管预计,今年的需求将保持强劲,随着千禧一代和Z一代的大量人口逐渐变老,这种由人口构成驱动的强劲势头还将持续数年。不过,最近有一些迹象表明,随着更多房屋进入市场,房价增长可能会放缓。不断上升的抵押贷款利率最近几周一直在稳步攀升,这可能会让一些买家在今年晚些时候离开市场。

而那些为拥有自己第一套住房的购房者被现在的房市狂热弄得筋疲力尽。萨曼莎(Samantha)和道格霍金斯(Doug Hawkins)都是32岁。疫情爆发时,他们搬出了波士顿的一居室公寓,搬到了霍金斯父母的家里。他们通过不付房租来积攒积蓄,霍金斯还还清了学生贷款。

但当他们去年年底开始找房子时,他们发现很难与其他买家竞争。在人力资源部门工作的霍金斯说,他们被告知,卖家不会考虑首付低于20%的报价。

在增加了预算、扩大了搜索范围之后,霍金斯夫妇在今年3月递出了第六份出价Offer,那是马萨诸塞州韦斯特福德(Westford)的一套四居室住宅。这比他们最初看到的距离波士顿更远。他们已签了合同,预计交易将在6月完成。



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