美国现在房价上涨速度高于泡沫时期 但大多专家称不会崩盘

来源：张大仁

房价一再飙升至新高，看不到尽头，主要来自史上最低利率的推动；但投资人和经济学者相信房市总是有支撑失控价格的独特能力。

这就是美国房市的现状，但也可以说是2004年到2007年初美国房产泡沫的重现，当年后来房价暴跌并对经济和全球金融体系造成严重破坏，导致经济大衰退（Great Recession），是美国经济自经济大萧条（Great Depression）以来的最大打击。它造成大规模、长期的失业，并对美国家庭财富造成史上最大的破坏。

大多数经济学者和投资人目前并不关心房市。他们的注意力集中在困扰经济的其他因素，像是劳动力短缺、数十年来的高通膨、供应链中断，当然还有持续的疫情，这至少是所有这些问题的部分原因。

好消息是，很少有经济学者认为当前房价上涨是个即将破灭的泡沫，从而拖累经济。

坏消息是，2007年时也几乎没有人担心会出现房地产泡沫。

●很少有人及时看到最后的泡沫

前联准会（Fed）主席葛林斯潘（Alan Greenspan）在2005年坚持认为没有泡沫。相反地，他说全美各地一些国内市场存在大量小泡沫。

他在2005年6月9日国会作证时说，“虽然整个国家的房价似乎不太可能出现『泡沫』，但至少在一些地方市场，房价似乎已经上涨到不可持续的水平，似乎的确出现了泡沫迹象。”

他的说法也得到其他评估的支持。

信用评级机构对抵押贷款支持证券（MBS）给予了最高评级。这些资产是由承销规则有问题的房屋贷款到期支付支持。

经济学者和投资人普遍认为，遭质疑的贷款问题将被不断上涨的房价所掩盖，允许借款人以获利方式卖出房屋，并在无力支付贷款的情况下还清贷款。华尔街公司和银行争先恐后地买进这些证券。

本世纪初的建筑热潮也助长了不断膨胀的房屋库存和高空置率。即使如此，经济学者认为，就算房价飙升，但购屋族步伐加快意味著有能力并愿意支付的买家几乎是无穷无尽的。

但是，当然，房价涨势的确结束了。根据广受关注的史坦普CoreLogic Case-Shiller全国房价指数，2007年2月房价将开始下跌，在触底前下跌了26%。

人们吸取教训了吗？也许没有。

●房价上涨更快，高于泡沫时期

根据Case-Shiller房价数据，之前房价上涨的最高记录是2005年秋季的年增14.4%。美国房市在今年4月突破这个门槛，之后每个月都创下新纪录。年增率现在已达19.9%。

根据全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，现有房屋的中位数价格现在为35万2800元。

Case-Shiller报告说，房价比2007年初上次泡沫的高点还要再高出三分之一。几乎每个计算指标都显示住房负担能力在下降，即使接近历史低点的房贷利率维持了房屋支付。

然而，经济学者预测未来房价还会上涨。Zillow预计全国房价上涨将放缓，但不会开始下降。从2021年9月到2022年9月，该公司预计将上涨13.6%，增幅高于之前的预测。高盛本月初预测，到2022年底，房价将再上涨16%。

●相信这次房价不会崩盘

这足以让经历过上次房地产泡沫的人重患创伤压力症候群（PTSD）。然而即使如此，许多上次敲响警钟的人并不认为这次会重演泡沫的灾难性破裂。

经济政策与研究中心（Center for Economic Policy and Research）资深经济学者兼联合创始人贝克（Dean Baker）说，“我不认为房价会再次下跌20%至30%，不太可能。”但他警告，即使利率小幅上升也可能导致房价下滑5%至8%。Fed表态将很快开始减少对经济的支持。

穆迪分析公司首席经济学家赞迪（Mark Zandi）表示，他担心房市会硬著陆。但预计市场和经济不会像上次那样崩溃，“房市已经失控，无法持续下去。随著房贷利率上升，负担能力被压垮，房市已被高估、十分紧张和脆弱。”

他认为房价涨势将趋于平稳，在某些地区下跌，而在其他地区则温和上涨。

赞迪、贝克和其他人都认为，对当今绝大多数房贷实施更严格的承保规定，将足以防止2007年重演。而且本世纪初的房屋建筑热潮也已消失，目前没有过多住房库存，也没有高空置率。事实上，空置率接近历史低点，而不是历史高点。

然而，对当前房市最为悲观的专家、Zelman Associates CEO泽尔曼（Ivy Zelman）来说，所谓的住房短缺只是一种幻觉。

她认为，这些估计忽略了更全面的趋势，例如人口成长放缓和新家庭形成率低。

她认为，目前的新屋建筑步伐可能已经超出所需。她担心由于外部投资人进入市场，随著大量房屋新建，市场上很快就会出现供过于求的情况。

但泽尔曼不相信房价会像上次那样再次暴跌。她表示，将30年期固定利率房贷利率从目前的2.9%提高到约4%就可能足以压低房价。

她说，“我们看到的很多东西都很可怕。”“我们不知道利率会发生什么变化。有些建商已说『手上已不再有等待名单』，但是很多人还在安于现状且变得自满。”