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全球房价加息也打不住 经济学人预测房市2022持续繁荣


2022-01-09 居安 分享到Twitter 分享到Facebook 分享到Telegram |  国语 |  粤语

1月10日,据《商业周刊》报道,不只台湾,全球多国的房价都在狂涨,双位数涨幅已成常态,尤其是欧洲、美加,以及日韩和纽澳等亚太地区,全球低利率环境和大规模财政刺激政策,被认为是主要原因。

根据国际货币基金组织(IMF)全球房价指数显示,目前房价已高于2007至09年、金融危机前的高峰,列入该指数的60多国中,有4分之3国家的房价在2020年开始上涨,且涨势持续未停;2021年,相较美股全年27%涨幅,美国房屋建商的股价更是大涨44%。

现在,大家都想知道,全球房市繁荣能持续多久?政府正迈向紧缩货币政策,边境逐渐开放复苏,人们也不再坐拥那么多閒钱。然而,《经济学人》揭露,短期内,全球房价涨势恐怕仍是煞不住。

房价涨势煞不住,升息也打不下来

《经济学人》列出三大原因。首先,家庭经济收入稳定的小康人群推动了强劲房市。在美国,现在获得政府支持房贷的平均信用分数为750左右,等级是非常好,比金融危机前高出许多;在欧元区,银行则在2020年,收紧放贷信用标准,代表房贷更难拿到,可是房价却创新高。

货币紧缩方面,则显示购屋者比想像中更不受升息冲击,例如,自10月以来,纽西兰央行已升息0.5%,但房价上扬却未见放缓。该外媒解释,影响不大可能是因为利率从低基数上调,像在美国,房贷债务支出约占个人可支配收入的3.7%,是有记录以来最低。

此外,许多人为保护借贷成本,跟随美国的房贷市场主流,采用固定利率抵押贷款,德国长期固定房贷利率比10年前更受欢迎,英国几乎所有新推出的房屋抵押贷款都采固定利率,其中又以5年期最常见,根据英国银行业者协会UK Finance,有4分之3的借款人认为,短期内自己不会受到英国央行升息影响。

第二个房价将维持在高点的原因,是人们更愿意在生活安排上花更多钱。远距工作增加居家办公室与花园的需求,英国央行分析,该国房价上涨有一半因素,源自买家追求更宽阔的住房空间,例如独立屋销量增加,但公寓销量却下降。

房市供不应求,2022年仍是卖方市场

第三个、并是最重要的原因,是房屋供不应求。《经济学人》分析国家数据与档案,发现新冠大流行爆发的前几年,美、英、德、日等11个先进国家,为每千人新建的房屋数量,早已下降至1960年代中期的一半,住房供应越来越不弹性,增加的需求没有促成更多新建房屋,反而不断推高价格。

因此,疫情的爆发进一步恶化房市供应。建商被迫停工,现在又遇上木材、水泥、铜、钢铁等原料成本增加和延误,以及劳动力紧缩、薪资上涨,全都加剧限制。另一方面,业者将成本转嫁消费者,2021年,美国房地产巨头霍顿公司(D.R. Horton)的住房平均销售价格上涨14%,让每股盈馀(EPS)暴增78%。

展望未来,供应链瓶颈有望缓解,建造商重新开工,房屋越盖越多。另外,升息将至,美国购屋App“Tomo”的首席经济学家欧尔森(Skylar Olsen)乐观看待,她指出这让投机性买家获利减少,促使他们退出市场,买房市场能降温、回归理智,一般人将有所受益。

然而,国际货币基金组织表示,现在离2000年代早期的供给标准,还有好一段距离。2021年5月,房地美公司(Freddie Mac)曾预估,美国独栋房屋供给较需求还少约380万户,2018年这一项目为250万户;英国每年还需要多盖大约34.5万户新房,供给才能追上需求。

美国抵押贷款银行协会(MBA)首席经济家佛拉坦东尼(Mike Fratantoni)表示,2022年,房市涨势可能没有2021年那么凶猛,但这仍不足以让买家占有优势,“2022年还会是卖方市场,需求大于供应,这就是为什么我们非常确信,房价将继续上涨。”



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