全球房价加息也打不住 经济学人预测房市2022持续繁荣

1月10日，据《商业周刊》报道，不只台湾，全球多国的房价都在狂涨，双位数涨幅已成常态，尤其是欧洲、美加，以及日韩和纽澳等亚太地区，全球低利率环境和大规模财政刺激政策，被认为是主要原因。

根据国际货币基金组织（IMF）全球房价指数显示，目前房价已高于2007至09年、金融危机前的高峰，列入该指数的60多国中，有4分之3国家的房价在2020年开始上涨，且涨势持续未停；2021年，相较美股全年27％涨幅，美国房屋建商的股价更是大涨44％。

现在，大家都想知道，全球房市繁荣能持续多久？政府正迈向紧缩货币政策，边境逐渐开放复苏，人们也不再坐拥那么多閒钱。然而，《经济学人》揭露，短期内，全球房价涨势恐怕仍是煞不住。

房价涨势煞不住，升息也打不下来

《经济学人》列出三大原因。首先，家庭经济收入稳定的小康人群推动了强劲房市。在美国，现在获得政府支持房贷的平均信用分数为750左右，等级是非常好，比金融危机前高出许多；在欧元区，银行则在2020年，收紧放贷信用标准，代表房贷更难拿到，可是房价却创新高。

货币紧缩方面，则显示购屋者比想像中更不受升息冲击，例如，自10月以来，纽西兰央行已升息0.5％，但房价上扬却未见放缓。该外媒解释，影响不大可能是因为利率从低基数上调，像在美国，房贷债务支出约占个人可支配收入的3.7％，是有记录以来最低。

此外，许多人为保护借贷成本，跟随美国的房贷市场主流，采用固定利率抵押贷款，德国长期固定房贷利率比10年前更受欢迎，英国几乎所有新推出的房屋抵押贷款都采固定利率，其中又以5年期最常见，根据英国银行业者协会UK Finance，有4分之3的借款人认为，短期内自己不会受到英国央行升息影响。

第二个房价将维持在高点的原因，是人们更愿意在生活安排上花更多钱。远距工作增加居家办公室与花园的需求，英国央行分析，该国房价上涨有一半因素，源自买家追求更宽阔的住房空间，例如独立屋销量增加，但公寓销量却下降。

房市供不应求，2022年仍是卖方市场

第三个、并是最重要的原因，是房屋供不应求。《经济学人》分析国家数据与档案，发现新冠大流行爆发的前几年，美、英、德、日等11个先进国家，为每千人新建的房屋数量，早已下降至1960年代中期的一半，住房供应越来越不弹性，增加的需求没有促成更多新建房屋，反而不断推高价格。

因此，疫情的爆发进一步恶化房市供应。建商被迫停工，现在又遇上木材、水泥、铜、钢铁等原料成本增加和延误，以及劳动力紧缩、薪资上涨，全都加剧限制。另一方面，业者将成本转嫁消费者，2021年，美国房地产巨头霍顿公司（D.R. Horton）的住房平均销售价格上涨14％，让每股盈馀（EPS）暴增78％。

展望未来，供应链瓶颈有望缓解，建造商重新开工，房屋越盖越多。另外，升息将至，美国购屋App“Tomo”的首席经济学家欧尔森（Skylar Olsen）乐观看待，她指出这让投机性买家获利减少，促使他们退出市场，买房市场能降温、回归理智，一般人将有所受益。

然而，国际货币基金组织表示，现在离2000年代早期的供给标准，还有好一段距离。2021年5月，房地美公司（Freddie Mac）曾预估，美国独栋房屋供给较需求还少约380万户，2018年这一项目为250万户；英国每年还需要多盖大约34.5万户新房，供给才能追上需求。

美国抵押贷款银行协会（MBA）首席经济家佛拉坦东尼（Mike Fratantoni）表示，2022年，房市涨势可能没有2021年那么凶猛，但这仍不足以让买家占有优势，“2022年还会是卖方市场，需求大于供应，这就是为什么我们非常确信，房价将继续上涨。”