美国男子高中辍学 却能坐拥100多套房 如何投资的？

来源：洛杉矶华人资讯

100多套房月租金收入6位数高中辍学的他如何做到连“拆二代”都可望不可及的投资回报率？Matt近日在Business Insider上分享了他独门的投资秘籍

今天的主人公叫Matt。出于隐私考虑，44岁的Matt叫自己“伐木工房东”。高中辍学的他，2001年通过“House hacking（住房黑客）”入手了第一套房产，如今，在新罕布什尔州已经坐拥106套房，月租金收入超6位数。地产投资可以产生巨大的财富回报，但需要时间、耐心，而且往往需要大量试错。Matt说：“就算有什么错，我很擅长找到它”。

21世纪之初，他开始购买房产，首批投资没怎么带来收入，却带来了很多令人头疼的问题。然后2008年楼市崩溃中，他为了幸存下来面临了更大挑战。前后大约7年时间，他赚取的租金收入才够支付自己的房费，等到地产收入与软件工作工资大致相当时，已经是投资的第15个年头了。经过长达20年的买入、持有，他现在在新罕布什尔州36座大楼里有106套房，月租金收入超过6位数。媒体查了他的税卡副本和租户付款，可以佐证这些细节。

那么问题来了，不是“拆二代”、也不是“富二代”的他是如何做到的？

当时Matt没有完成任何九年级以上的课程，作为一个高中辍学生，没有太多职业机会”。最初，他找了些打杂的工作，剪草坪、送报纸，在体育卡商店工作，19岁前一直住在家里。后来他需要一些自由，决定独立生活。那是20世纪90年代末，当时他一个朋友在新罕布什尔州买了一个小房子，Matt帮助装修后租下其中一个房间，每月只需250美元。

接下来几年里，他又做了电话销售员，而后过渡到同一家公司的软件销售。后来，又在波士顿另一家公司找到了一份软件工作。时间进入新千年，他的房租仍然很便宜，只有250美元，但单程75英里的通勤距离无论是在时间还是费用上都开始显得昂贵。他回忆道：“我的车每年行驶5万英里，每月汽油花费600到700美元，更不用说时间了。早上5:30起床，上车，工作一整天，为了躲开晚高峰呆到6:30，晚上8点到家，去健身房锻炼、吃点东西、洗个澡，然后睡觉。几年来都是如此”。终于，与Matt同住的朋友要结婚了，这意味着Matt不得不搬出去另谋出路。于是他决定考虑自己买房，最好离他在波士顿的工作更近些。 

一番搜索之后，他在城外约10英里的地方找到一套价值33.5万美元的公寓。虽然当时销售软件的收入接近六位数，但还不足以负担这样的公寓。

他想出了“住房黑客House hacking”的解决方案，这是一种流行在年轻地产投资客中的策略。他将房屋黑客行为描述为“将投资财产与个人住所结合在一起”的做法。尽管从技术上讲，你可以在任何单户家庭中做到这一点，但通常都是通过小型多户家庭财产（例如双工，三层或其他具有可分割居住空间的财产）来进行房屋骇客入侵。这样，业主可以住在一个单元中，而将其他单元租给租户。换句话说，通过招室友来供房子——是在出租你的主要住所的一部分，以产生收入，以抵消抵押贷款的成本和与房屋相关的其他成本。

Matt在买公寓之前就找到了愿意租房的朋友，这也帮他通过了贷款审批。

“朋友签租约和我一起住，所以我可以把他的租金算作收入。正是我全职工作的W-2和他租金的组合，才让我有资格买公寓。如果没有他，我收入就不够格”。

2001年Matt买房时候，他的抵押贷款约为每月2400美元，他朋友每月付给他1000美元租其中一个房间，这意味Matt每月只需从自己收入中拿出1,400美元来付月供。这比他租房时候的250美元多得多，但上班通勤也近多了，而且正式跻身“有产阶级”。 他说：“这感觉太棒了，同时也很可怕，因为现在我没法好好享受旺季的销售月了，我必须卖得好，因为我有抵押贷款要付了”。

这第一套房，Matt倒没考虑多么庞大的地产投资组合。用他的话说：“当时的任务不是创造财富，那时候的想法是需要一个住处，我想要一个能力范围之外更好的住所，所以就找了一个室友来凑钱。”

置业新罕布什尔，楼市崩溃中幸存

在波士顿呆了大约2年后，Matt在公司里换了一个允许他远程工作的新身份，他决定卖掉公寓搬回新罕布什尔。2003年回到新罕布什尔后不久，他以20万美元的价格买了一套略显简陋的房子，月供1000美元，自己一个人生活。生活重心转移到了推进事业和增加储蓄上。他开始考虑如何将储蓄投资出去，并让钱生钱。他说：“在这一点上，事业又推进了几年，住在新罕布什尔州较便宜的房子里又没有所得税。所以剩下的钱就更多，我把它们都收存起来了，我要让钱为我工作，我想在睡觉时赚钱”。

出于对股票市场的警惕，他决定投资地产，第一个投资标的是新罕布什尔州曼彻斯特的一个双户住宅。结果事实证明这是个糟糕的投资。他说：“总有些东西在吞噬利润，它需要比预期付出更多精力。”不过无论如何，他还是继续存钱买房。到2007年，美国住房市场开始崩溃时，Matt已经手握8套房。他不断增长的地产业务差点就没能走出大萧条的阴影。许多租户不再付得出租金，这就影响了Matt的现金流。他还在2007年时候结了婚，妻子Ashley当时正在读护理学校，也没有工作。Matt说：“当时很难，我没钱了。只有自己W-2的工作，只是一门心思工作，试图弥补地产业务的亏空”。

改变投资策略，月收租6位数

尽管财务状况岌岌可危，Matt并没有完全放弃地产投资。他说：“我犯了很多错，我只是需要修改操作方式，对房产有所筛选。我交易太频繁，现金流不好，没让自己赚到很多钱。归根结底是要对过程进行微调，更好地了解我手里的房子”。

在这一点上，他现在也清楚地认识到，他大部分房产所在的曼彻斯特，并不是一个适合他的市场。他开始放眼新罕布什尔州沿海地区的多佛，也就是妻子Ashley在读护理学校的地方。夫妻俩开始意识到，可以买房租给选择有限的学生们。此外，如果他们住在多佛，也会离妻子的校园更近。

2008年，这对夫妇在多佛买下了当时预算能满足的唯一房产——一套被拍卖的双户住宅。Matt说：“我们买不起独栋，不得不买个双户住宅，这样就可以在其中一侧获得一些收入”。这套房状况很糟，他们花了一个月时间将双户住宅的一侧改造得适合居住和出租。每月1600美元的租金，几乎快能覆盖他们1900美元的全部抵押贷款了。Matt说：“那时候我们就想，好吧，这才是我们要做的，这样才行得通”。

第一套房取得成功后，夫妇俩继续在多佛买双户住宅。他们搬进其中一个单元，同时改造另一个单元，然后出租，最后改造另外一半。当两边都能出租时，他们就寻觅下一套双户住宅，再来一遍。

2016年，10年中已经搬了9次家的Matt和Ashley终于开始看到了回报。租金收入从最初只够付房费，到已经与工作税后工资相当。如今，他们总的月租金收入超过六位数，这一点得到了媒体证实。36处房产大部分都在多佛。Matt说：“找到你的市场，了解它内部和外部，这真的很重要。我手里只有一套独栋别墅，更喜欢买多户住宅。我真正关注的是双户住宅、三户住宅和四户住宅，因为我认为这是当今市场最被低估的资产”。他指出，并非所有市场都有丰富的多户型库存，但新英格兰地区恰好有。因为那里许多城市都建于19世纪末和20世纪初，当时这种风格很流行，没有分区限制阻碍建设。

他还更喜欢投资离得近的房产，而非放眼州外。因为这样如果房子有任何问题，都可以顾得过来，也意味着不必费心找物业代理。

寻找投资标的时，他最关心的是资本回报率，或者称之为ROC。他不只是要好的回报，而是要大的回报。“要了解哪套房最有利可图，就必须了解其他所有房。如果所在市场上双户住宅平均回报率为7%，那么就要找能赚至少10%的”。

但Matt建议第一次投资最好从住房黑客开始，遵循“4、3、2、1规则”。先买一个四户住宅，住在其中一个单元，同时出租其他三个单元，这有助于偿还抵押贷款。然后买三户住宅、双户住宅，最后买独栋别墅。这样一来，就能在房产阶梯向上爬，在很大程度上用好抵押贷款。

时至今日，Matt仍然在投资地产。他对这一过程本身，以及看到老房翻新，充满热情。另外，自己的知识也能派上了用场。长达21年的经验，让一切都变得更快、更容易。

任何人都可以用房产投资来创造财富，只要有耐心、专注于长期主义。他说：“这是一种可以习得的技能。但投入时间的多少，将直接关系到从中获益的多少”。