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在美國怎麽租房子不被坑?血淚教訓總結出來的經驗!


2021-06-08 居安 分享到Twitter 分享到Facebook 分享到Telegram | 聽新聞 國語 | 聽新聞 粵語

在美國,租華人自己分租的房間應不應該簽合同?房東要是突然漲房租怎麽辦?怎樣能夠避免跟房東發生扯皮的事情?

在美國租房子的正常流程:
在美國想租Apartment流程都是壹樣的,但是不同地方的法律不同合約不同。首先,查找房源,比如Zillow,Trulia或者Redfin等。其次,按照聯系方式預約看房。然後談細節。

出租人可以是房主、代理經紀人(Agent)或者出租管理公司(Property Management)。

房主比較簡單,租約合同(Lease)製作比較簡單,還可以面對面談條件和價格。

管理公司比較麻煩,首先填寫租房申請人表格,其次準備信用報告。全部遞交文件之後,管理公司會做出壹個是否可以按時交租的評估,審核通過後就可以簽約。

簽約的時候,租客和房東填寫搬入搬出房屋狀況的對比表格(Move-in Checklist),需要雙方填寫簽字。

租客要對房屋做仔細的檢查,從進門開始要進行檢查。檢查是否有損壞和無法清理乾淨的部分,會影響到搬出時候房主退還妳押金(Security Deposit)的情況。

如果租客對房屋造成了損壞或者難以清洗的地方,房東有權扣掉相應的押金,用作清理和修例的費用。

全部完成後,房主會告知租客煤氣、水電、網絡等公司的聯系方式,需要自己去開通服務。

交第壹個月的租金和押金之後,就可以搬家了。

提示,如果租完房後要退房,搬出之前最好自行修理房屋損壞部分,並將房屋清潔乾淨,這樣房東也沒有理由找問題。房屋狀況越好,房主也就沒有理由扣押金。

在美國應不應該簽合同?
在美國,如果通過代理經紀人、出租管理公司租房,壹定會要求簽合同。但華人社區裏面,不少人是分租別人壹套房中的壹間或壹部分空間,這個時候通常情況下華人都不會簽署正式的合同,通常隻會寫壹個押金收據單,草草了事。

華人社區裏經常會因爲租房發生糾紛,也都是因爲沒有租房合同,或者合同太簡單,那什麽情況下租房需要簽署合同呢?律師給出的建議:壹般來說,如果妳們的租約短於1年,那麽口頭租約(Oral Lease Agreement)也被認爲是可行的。但如果租住時間在1年以上,務必簽署租房協議,因爲口頭租約在長租中無效。

根據加州民法1632條,如果房東與房客在商談住房協議和細節時使用的是中文,那麽之後簽署的合同務必包含中文譯本,如隻有英文合同,則視爲無效。加州的租房法律相對來說是更加保護租客的,如果房東與房客商談的時候使用中文,可以直接使用中文合同。
另外,根據加州法律,房東提供給房客的住房必須符合基本的居住條件,提供冷熱水、空調等基本生活設施。壹些華人房東會把房子改造,將車庫改造成房間出租,如果改造未經過申報審批,那麽大部分的改造將視爲非法改造,這些房間也被認定爲不適合租客居住,房客可以拒絕支付房租。

房東突然大幅度提高租金怎麽辦?
如果有租房合同,並且合同裏有明確的規定,則房東不能大幅度提高房租,否則房東就違反了合約。

如果沒有租房合同的月付商用住房,房東有權提高房租。

所以房東真的不想租給這個房客,是有權利這樣做的。

房東有權去法院申請驅逐(Eviction)。

沒有長期租約的,要看在哪個城市。如果租住的城市有租金限製(Rent Control),房東調整租金必須滿足城市租金限製令的規定。每年隻能漲多少,不能突然暴漲租金。而加州絕大多數是沒有租金限製的,那麽如果妳沒有租約,或者是逐月繳納房租的話,房東是有權利漲租金的。

如何應對不好的房東?
在美國遇到惡房東很常見,房租合同寫得很好,結果房屋狀況住進去才發現出問題。

首先,在租房之前,需要了解與房東簽訂合同的內容,房東和房客分別有什麽責任。房東的責任在於提供壹個能居住的,乾淨的住所。在合同中,會清楚說明住所能否分租,能否養寵物,所以如果華人初來美國,或者英文不精通,那麽在跟非華人房東簽合同時,要找壹個懂英文的朋友陪同翻譯。

其次,作爲房客,要盡量少交房屋押金。在加州洛杉矶,通常的做法都是壹押壹租,如果房東要求3個月或者4個月的押金,壹般都是不合理的。

另外,盡量了解自己的權利。房屋內部的破損,水管、浴室出問題,都可以找房東解決。給房東任何的通知和告知,盡量通過郵件、挂號信這樣正式的形式送出。

房子破損了,房東不來修的話,妳可以自己找人修例,然後用挂號信的形式告知房東他的疏失,然後告知維修費從房租中扣除。但注意,務必通過書面告知房東,留下證據,哪怕是中文的。

與房東發生重大糾紛,房東想趕走房客,遇到這樣的問題是。如果房東是過錯方,那麽房客可以據理力爭,通過書面的形式跟房東溝通。如果房客是過錯方,可以跟房東協商取消合同,解除合約。

如果房客被房東起訴,房客如果有理的話,可以搜集之前的證據,反訴房東。比如此前有案例,有房客不交房租被房東告上法庭,而房客上庭後指出由於房子裏條件很差,有老鼠、漏水房東不維修,房東提供的環境不適合居住,涉嫌Construction Eviction,那麽房客可以不交房租,然後留給法官來裁定。在這樣的情況下,房客需要提供證據,詳細羅列房東的過失,提供房屋內部照片、視頻等證據,已經證明自己已經告知房東但房東拒絕處理。

總的來說,遇到不良房東,妳必須要:
1、以書面的形式通知房東,告知房東他存在的問題。
2、如果隻是壹般的維修,在告知房東得不到回複後,自行修理,然後從下個月房租中扣除。
3、如果房間環境極差,存在較大缺陷,而房東遲遲不解決,在通知後可以通過拒繳房租的形式保護自己的權益。
 



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