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美國房價暴漲的背後 華人買家都是誰?會小幅下調?


2021-07-14 居安 分享到Twitter 分享到Facebook 分享到Telegram | 聽新聞 國語 | 聽新聞 粵語

來源:王冰汝

隨着美國疫情好轉,經濟開始逐漸複蘇,房價漲幅也創下了記錄。根據美國國家住房協會的數據,全美所有類型的房屋的中位數價格5月達到創紀錄的35萬美元,比2020年5月上漲了近25%;6月達到38.5萬美元,比去年上漲12.7%。

房價的飙升首先是壹個簡單供需關系的體現,大部分的房主不願意出售,而卻有越來越多的買家持幣待購。當然,還有疫情、政府政策相關乾預的多種因素,

壹場慘烈的競價從壹年前就開始了。

房地產步入牛市

從新冠疫情爆發以來,買房這件很多人壹生中最重大的壹項交易,變成了“網購”。有超過5%的買房者,甚至隻是在網上看了圖片和視頻,就直接下了單。

無論是新房,還是二手翻新的老房子,都有無數買家參與競價,讓賣家樂開了花。

帶車庫與前院的獨棟房,平均會有40多人參與競價。壹位新澤西的夫婦買賣將自己的叁層獨棟,標價39.9萬美元,在各路買家不斷漲價之後,最終以54.2萬美元成交,直接溢價37%。但是賣了房子的房東夫婦並無法高興,因爲他們看中的房子,漲價幅度更大,而現有手頭上的現金,更無法滿足價格上的剪刀差。

小王聽到的最誇張的壹個故事,是在華盛頓的富人區Chevy Chase,壹棟1911年的百年老房,賣價350萬美元,成交價超過450萬美元,而且是在兩個星期內,買主砸了100萬美元的現金,直接PK掉其他競爭者。

美國的房源緊缺

2021年美國全國的活躍挂牌房屋庫存比去年下降了43.1%。這股買房熱也讓大部分的房子“秒罄”,平均房子從開始出售到賣出,平均隻要大概壹個月時間。

此外,美國大部分的公寓和聯排的小戶型是由像NVR,Lenner等建築公司所建設,但是多達75%-80%的獨棟房屋,是由小型私人建築商所蓋,而新冠疫情導緻了各種需要蓋房的原材料價格暴漲,主要包括鋼筋,木材以及水泥等。

從今年5月份開始,木材的價格在壹年內暴漲了300%,而平均壹棟房子中木材價格的上漲,就讓房價直接上漲了3.6萬美元。此外,新冠疫情的居家隔離以及移民的限製,讓建築勞動力的價格也同時飙升,這些都直接加進最後的房價裏。

美國前財長擔心通貨膨脹

美國前財政部長,經濟學家勞倫斯·薩默斯(Lawrence Summers)表示,美國如今的房價如今的飙升讓人感到“恐懼”(Scary)。他質疑美聯儲繼續購買抵押貸款支持證券,作爲其刺激計劃的壹部分是否明智。

在美國房價來到30年以來最大漲幅之後,薩默斯在彭博電視台的《華爾街周刊》節目上表示,這種收益是通貨膨脹,結果就是直接推高其他物價:“房價的上漲,在大多數普通人的常識裏,就是通貨膨脹。”

薩默斯預測,鑒於供應短缺,房地產的價格還會繼續攀升,但他表示要“非常非常小心的來對待可能通貨膨脹的風險”。

作爲恢複經濟的壹部分,美聯儲每個月會購買400億美元的“抵押支持債券”以保證借貸率保持在壹個較低的水平上。

美聯儲並不擔心

與薩默斯的擔憂不同的是。美聯儲依然表態,美國並不需要提高利率,來給已經炙手可熱的房地產市場降溫。

美國CNBC台的財經專家吉姆·克萊默表示:“我不認爲如今的房價會重蹈金融危機的覆轍,與上次的大崩盤情況不同,如今的購房者實際上擁有良好的信譽和強大的股票投資組合。”

在2008年金融危機爆發之前,監管機構未能嚴格執行貸款標準,而買家在購買時也過度杠杆化,美聯儲隨後通過多次提高聯邦基金利率來爲市場降溫。

但這壹次的貸款標準更加嚴格,低抵押貸款率加上大流行病期間封鎖刺激了購房狂潮。加上千禧壹代因爲各種原因(包括2008年金融危機)而推遲購房多年,如今他們才是市場上最大的買家群體。

在克萊默看來,由於借貸利率低,庫存稀少並且千禧壹代買房人的需求被壓抑,周期性的房地產市場將會變成壹個長期增長的現象:“

美聯儲可以通過提高利率來給經濟踩刹車,但是千禧壹代多年以來壹直被困在父母的地下室裏,在度過金融危機的十年後,他們終於有了購買自己房屋的資金。”

還是有人買不起房

雖然美國房價飙升,但是買不起房子的美國人依然大有人在。根據2021年第壹季度的數據,美國擁有房產的人口占比爲65.6%,超過叁分之壹的人沒有房產。其中,美國白人裏有房的人達到74%,而西班牙裔擁有房產的人爲49%;非裔美國人中,45%的人口擁有房產。

買房最大的阻礙是首付。壹般情況下,在美國買房要拿出繳納房產總價的20%作爲首付才具有競爭力。但是疫情期間,政府和銀行出台了各種貸款資助項目,幫助第壹次買房的低收入者。

除此之外,依然需要考核貸款人的還款能力,因此非裔美國人在貸款這壹環節上會受到壹些隱形的歧視。

此外,大多數的年輕人都背負着上學期間的學生貸款,即使湊夠了首付,同時還兩份貸款也讓年輕人壓力山大。根據美國國家不動產協會數據,2020年的所有購房者,平均背負着3萬美元的學生貸款。

搶房大潮的美國華人

作爲收入最高的少數族裔之壹,華人在美國的搶房大潮中,主要分爲兩種:投資型富豪和自住中產階級。

小王最近聽過最豪的壹個故事是,開遊艇的華人富豪們開辟了新的投資目的地--美國屬地波多黎各。在經曆了前幾年的飓風吹襲和政府破產後,波多黎各的房價跌入谷底。這個時候,華人買家們趁機入場,確實是壹個非常好的時機。

壹位在波多黎各居住多年的華人前不久給小王發了條信息,說當地壹兩百萬美元的豪宅已經被搶完了,現在開始搶的是叁四百萬美元的。

小王采訪的華人房產經紀人何青,代理的房屋大多數是華盛頓附近兩個最富有的郡縣,費爾法克斯和蒙哥馬利郡,家庭中位數年收入在11萬美元左右。何青的華人客戶中,70%的人是在美國生活的,大多買房會貸款。還有30%的人是買投資房。當然,偶爾也有來美國旅遊壹圈,順便買個豪宅的。在美國的華人當中,付現金和貸款買房的人都有,而現金買房的成功率要大大高於貸款。

美國華人鍾意投資房的壹大原因在於,美國投資方的回報比例較高,壹個30萬美元的公寓,每個月租金能夠達到2000美元。如果有幾套這樣的投資房,那每個月都是壹筆可觀的收入。

看到這裏,在美國的華人讀者心中最大的壹個疑問可能是:我現在該不該買房?上周小王專門請教了資深房產經紀人,她的答案是:如果是剛需就買,但如果能等幾個月,也可以觀望壹下。因爲短期來看,美國的房價可能會有壹個小幅下調,但是長期來看,美國房價很難回到過去的低價位區間。

現在買房的好處在於,可以利用低利率貸款;而持續觀望的好處是可以等到更多的房屋回流到市場上,給自己更多的選擇。

總而言之,無論在哪裏,買房是壹項大投資,請各位保持冷靜!



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