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中國被忽視的巨型未爆彈 高層住宅是未來最沉重的無解負擔


2021-11-22 居安 分享到Twitter 分享到Facebook 分享到Telegram | 聽新聞 國語 | 聽新聞 粵語

來源:自由亞洲電台 專欄 | 中國最錢線

大家好,歡迎收聽自由亞洲電台,這裏是《中國最錢線》,我是子朝。我們之前好幾期節目都聊了關於中國房地產的問題,這期我們來聊點它存在的載體——中國人住的房子本身。

政策轉向,地產業的春天叕要來了?

我們還是先回頭看看可憐的中國地產業吧。雖然“金九銀十”已成泡影,但最近卻又有了壹些意外的好消息。2021年11月9日,中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會,多家知名房企參加。在這次會議上,各家公司都提出了在銀行間市場發債融資的請求並得到批準。這不到10天的時間裏,已經有25家房企和城投企業宣布在銀行間市場融資,金額接近300億元。受到各種資源照顧的國企更是當仁不讓,保利與招商蛇口出台了總共80億的發債方案,各家的中期債、短期融資債等產品也迅速上市。隻是苦了那些爲過度擴張而負債累累的頭部民營房企如恆大等,他們的老闆現在都要壹個個拿出自己的身家來給公司填坑,甚至引入國資來挽救自己的在建項目。畢竟要是真的爆了雷,壞賬拖垮了銀行,或者買了爛尾樓的購房者太多釀成群體性事件。總加速師那可是臉酸心硬,狠起來不認人的。隻是經過這壹番共同富裕式的操作,這些老闆們的企業和財富還有多少是自己的,恐怕很難說了。

與此同時,此前幾乎被完全叫停的個人購房按揭貸款也開始提速。網上流傳着壹份中信銀行總行的內部文件,提出要加大涉房貸款力度、地產並購貸款不計入叁條紅線、貸款展期不算違約等。甚至還隱晦地透露出,中國中央政府巡視組居然會把是否積極投放地產行業貸款當作考核金融係統的壹項KPI。還傳出某些銀行壹個分行從明年壹季度調用了超過10億的個人按揭貸款,突然壹夜之間,全世界都害怕妳不買房了。

在這種風向下,已經被地產市場崩盤、土地財政斷流的危險嚇到魂不附體的地方政府自是蠢蠢欲動。沈陽市率先邁出了壹大步。網上流傳的壹份會議紀要中,沈陽市公然提出解除限購、解除二手房限售、個人貸款套數計算認貸不認房、房產備案價格可以適度下調之類的猛料,可謂是壹夜時光倒流,回到2015年之前啊。雖然沈陽房管局稱“暫未接到通知”,但地方政府也沒有明顯的辟謠行動,顯然是在等待觀望上面的反應。對於滿洲這種經濟慘淡的地方,借着政策鬆動的當口,地方政府搞壹點試探性衝塔自是情理之中。而且從上面的反應來看,顯然這壹試探是成功的。後面我們應該會看到更多城市,尤其是那些財政吃緊、對土地收入依賴大的地方,陸續出台此類放鬆調控的政策。

短短壹月之間,地產政策出現了180度的大轉彎。如此彈出彈入,隻能讓全世界都喊“佩服,佩服”。大概是六中全會上那份所謂的曆史決議無聊到簡直辱沒了這幾個字,完全沒決出什麽新名堂,而冬奧會將至,維穩要緊。總加速師這壹年油門踩得過大,壹時半會兒也有強弩之末的感覺,“房主不炒”的地產調控可以暫時歇壹會兒。捆綁在地產經濟鏈上的企業和地方政府也有了壹次喘息的機會,甚至有希望壹鼓作氣把失地收復到2015年之前。隻是時也勢也,彼時支持中國房價上漲的各種因素,比如人口、城市化、全球化,現在近乎集體仆街。掏空六個錢包買套房,買的是它附帶的那塊土地的升值,而土地升值的根源則來自於綜合生產率的提高。但現在的中國還有多少這種增長的空間?這個不用我多說了吧。

談到這個土地的升值,先不說70年土地產權的問題,更直接的問題是:我們在中國買房,分到的那塊“地皮”實在是太小了。而這,會引出壹個非常嚴重並且已經出現在地平線上的大問題。

高樓之國:叁十叁層樓上的中國

我的老家是中國南方內陸壹座四線小城,在深圳長期生活過,現在則住在南加州。當我在wechat分享我在這裏各種生活照片時,收獲了國內的親戚朋友不少同情和嘲諷。“天啊這是美國第二大城市嗎?看着怎麽跟農村似的。”“美國果然是不行了,妳看這所謂的國際壹線城市洛杉矶,壹眼望過去全是矮平房,我們十八線縣城還壹堆高樓呢。”

本人不是所謂的海外高華,壹味吹噓“大豪斯、大花園”的舒適。說真的,像美國都市尤其是洛杉矶這種壹味攤大餅的建設模式,在生活便利性、節能環保方面有太多值得吐槽的地方了。可老家親戚的話倒是提醒我注意到壹個我之前壹直忽略的事實:中國人修了太多高層住宅樓了。首先是絕對數量驚人,據統計到2019年,全國共有11層以上高層住宅樓26萬棟,可以居住5億以上的人口,占中國城市人口的大半.更要命的是它到處都是:這種頂着100米高度限製修的,通常層數在30到34層之間的巍巍高塔,從壹二線城市中心城區到遠郊新區,再到叁四五線小城乃至十八線縣城集鎮,都是近十幾年來新建住宅的絕對主力。在很多地方,他們很可能就是當地的最高建築,那裏往往最高的商辦樓也不過二十來層。在tik-tok上隨便點開壹個來自中國大陸的短視頻,單看背景根本看不出是哪裏,因爲那些灰蒙蒙的叁十叁層高樓到處都壹樣。但也壹眼就知道它來自中國大陸,因爲那壹片壓抑的灰色山脈,可謂是中國大陸獨特的標志景觀。

壹個國家有數億人口住在鴿子籠式的高層建築裏。出趟國就能感受到,這是多麽奇怪的事情。北美澳洲攤大餅的城市我們先不要說它。哪怕在人多地少的日本,世界第壹大城市東京,在水泥森林的中心城區之外,大量居民依然居住在獨棟住宅中。實際上全世界大多數地方的大城市都是壹個格局:市中心聚集有數量不等的高層大樓,向外是壹圈四到六層的多層樓房,再向外逐漸變成獨立屋,慢慢過渡到農田郊野。到了中小城市更是以多層和獨立屋爲主。而走遍全世界,唯壹像中國大陸這樣,大部分城市居民都住在高層塔樓的地方就隻有壹個——香港。實際上,香港是中國大陸地產業的老師,70年產權、土地招拍挂之類操作的發源地。密集、規整的高層塔樓,對於土地狹小且少有平地的香港算是無奈的選擇。但大中國好幾億人全都住進這種樓裏,是不是覺得哪裏有點不對?

這種奇怪的城市形態是中國特色的土地政策的結果。以所謂保護耕地爲名公布的18億畝耕地紅線,以及被強行劃定的基本農田,使得中國的城市建設用地尤其是住宅用地,極爲狹小和稀缺。實際上,中國隻有0.89%的土地用作城鎮建設用地,僅0.3%可用作建設住宅。在同樣地大人多的美國,這壹比例分別爲2.7%和1.4%;在同樣人口密集的日本,這壹比例則爲5%和3%。稀缺的土地直接導緻了中國人逼仄的居住空間和高不可攀的房價。與此同時,中國農民卻因爲土地國有、利出壹孔的政策,無法享受到土地增值帶來的任何好處。被迫進入城市打工的農村人口無法在高房價的城市安家,隻能回老家修建自己基本上無法居住的中式House。這種權力公然掠奪財富的土地模式,直接造成了中國人的躺平。咱們以後有機會細細說。我們今天講的,是更要命的直接威脅。

妳知道妳家未來的樣子嗎?

我老家的親戚們經常在朋友圈裏修自家叁十多層樓的窗前拍的美景。在小城裏這些小區建成隻有不到十年。沒什麽注意到,根據國家相關法規,壹般民居的設計使用年限爲50年。經濟高速成長期的人們習慣新的東西,畢竟自己生活的城市裏,大於20年的地面建築物都屈指可數了,50年?50年前大家還不知道樓房長什麽樣呢。

而且這句話的意思是在50年這個期限內,隻要正常維修就能完成預定的功能,但前提是這個樓必須是設計合規、施工保質保量,並且有正常的使用和合理的維護。過了50年這個期限,就要根據建築老化的情況進行大規模修繕,成本就直線上升了。

實際上從居住體驗上看,以中國前些年的平均建築質量水平,業主能夠體驗到的好時光可能遠遠不到50年。北京和深圳,擁有中國大陸數量最多的建設於2000年以前的高層塔樓建築。在90年代它們建成之時,是人人向往的華屋豪宅,我在深圳市中心租住過的小區就曾經住過不少當年紅極壹時的明星。但到了現在,且不說屋況質感比建成時衰退嚴重,連戶型和外立面設計都跟不上現在的要求了。之前非富即貴的房東們紛紛搬離,新來的租客質量愈發混雜,甚至出現部分改造群租房。小區物業維護自然也越來越馬虎,各種設備損毀也開始出現。更不要說壹直困擾這類住宅的高空墜物、消防問題等。這還是中國經濟最好的深圳,房產土地的持續增值和外來人口也就是租客的不斷湧入,社區居民尚且還能維持壹定的財力。那些本身人口已經嚴重外流的叁線以下城市,或者大城市遠郊那些本身就是用來安置城市貧困拆遷戶的樓盤,未來這些房子會變成什麽樣子呢?

維修保養高層建築有多貴?我們看看中國大陸之外兩個最符合中國人“現代化大都市”刻闆印象的國際壹線城市吧。在房價長期雄踞全球之冠的香港,著名的中產社區太古城、黃埔花園,都是已經入夥超過40年的老社區,至今依然堅固、整潔。香港開發商馳名世界的建築質量當然是基礎,但業主現在需要付出的物業管理費,是每月每平方米20多港元,幾乎是中國大陸壹般標準的10倍。而在世界上最早開始大規模建設高樓的地方紐約曼哈頓,那些房齡接近百年卻依然整固如新的老公寓,壹個100平方米左右的單位,每月管理費動辄超過1000美元,往往跟每月的月供不相上下。這是全世界最富有的兩座城市,不僅有大批有錢人能支持這些老樓的維護更新,甚至政府還能幫中低收入階層人群聚居的公屋出這筆錢。大家可以想想,等妳老了,妳出的起這筆費用嗎?妳所在城市的政府,付得起嗎?

房子和人是壹樣的,如果壹個人不刷牙洗臉,不體檢不鍛煉,不僅看上去醜,身體健康也會差很多。以中國房地產泡沫之嚴重,很多病症在物業建成十年左右已經開始顯現,很多地方已經陸續爆出高層住宅牆皮脫落砸傷行人、電梯老化失控的新聞。中國城市規劃設計研究院前院長甚至疾呼:高層住宅是中國社會未來最沉重的社會負擔,而且可能是無解的負擔!未來大量高層住宅的維護、更新和改造的情形,實在很難想象。

有政府唔驚?抑或房地產yyds?

很多已經內捲到崩潰邊緣,清空六個錢包終於在城市邊緣上車了壹套鴿子籠的中國人,實在是沒有精力去想這個問題。很多人認爲,中國政府高瞻遠矚無所不能,等到幾十年後房子老化了,再發起壹波舊房改造,豈不是又可以製造壹波GDP,自己還能發壹波呢?

買了鴿子籠的業主,分享的不過是腳下那塊土地幾百分之壹的70年使用權,敢自比城中村土豪,實在勇氣可嘉。各種拆遷之所以有利可圖,能實現地方政府、開發商、原業主的多贏,自然是在容積率上做了大文章。拆掉平房或者五六層的老舊小區,重建壹片叁十叁層恨天高,當然是有得賺。可如果已經是百米高樓了,請問拆掉重建妳是要修個巴別塔嗎?

當然了,理論上從財務角度來說,這老破住宅即使按照原面積重建,依然可能有利可圖。隻要房子重建或者改造翻新後增長的價格能夠覆蓋建築成本即可。但這便面臨着兩個問題:其壹,到時候妳所在的地方,還有多少人來消化房產?經濟的增長能否支持土地的增值?

對於當下的中國大部分地方,這兩點都不是很樂觀,可偏偏在那些地方卻修了數量衆多的高層塔樓。而且這種相當反人類的居住模式遍地開花,也直接造成了人口出生率低迷,令未來的中國經濟蒙上沉重的陰影。其二,這種改造必須要全體業主同意,由業主出資進行。可是以現在中國城市人際關係之淡漠,大家連現在還很便宜的物業費都各種拖欠,十幾二十年後這群垂垂老矣的居民還能組織起來達成壹緻的概率比中彩票能高多少?

至於靠政府來組織改造,且不論十幾幾十年後這個政府和這個國家是什麽樣子都很難說。就看看現在,他們對業主組織委員會維護自己的權益,是何等的猜忌和打壓態度。就看看他們對房地產毒品的習慣性依賴,壹有機會就要炒房賣地拉壹把GDP的機會主義態度。再看看世界日益與中國脫鈎,越來越不確定的經濟發展前景。大家真的相信這幫整天坑自己挖好處功勞都是他的,鍋都讓代價來背的人?都玩了七十年了,還沒夠嗎?對於已經被坑空六個錢包的韭菜們,隻好說,夢想是有的,因爲不做又能怎麽樣呢?

這期節目就到這裏,我是子朝,我們下週繼續相約《中國最錢線》,拜拜。



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