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全球房價加息也打不住 經濟學人預測房市2022持續繁榮


2022-01-09 居安 分享到Twitter 分享到Facebook 分享到Telegram | 聽新聞 國語 | 聽新聞 粵語

1月10日,據《商業週刊》報道,不隻台灣,全球多國的房價都在狂漲,雙位數漲幅已成常態,尤其是歐洲、美加,以及日韓和紐澳等亞太地區,全球低利率環境和大規模財政刺激政策,被認爲是主要原因。

根據國際貨幣基金組織(IMF)全球房價指數顯示,目前房價已高於2007至09年、金融危機前的高峰,列入該指數的60多國中,有4分之3國家的房價在2020年開始上漲,且漲勢持續未停;2021年,相較美股全年27%漲幅,美國房屋建商的股價更是大漲44%。

現在,大家都想知道,全球房市繁榮能持續多久?政府正邁向緊縮貨幣政策,邊境逐漸開放復蘇,人們也不再坐擁那麽多閒錢。然而,《經濟學人》揭露,短期內,全球房價漲勢恐怕仍是煞不住。

房價漲勢煞不住,升息也打不下來

《經濟學人》列出叁大原因。首先,家庭經濟收入穩定的小康人群推動了強勁房市。在美國,現在獲得政府支持房貸的平均信用分數爲750左右,等級是非常好,比金融危機前高出許多;在歐元區,銀行則在2020年,收緊放貸信用標準,代表房貸更難拿到,可是房價卻創新高。

貨幣緊縮方面,則顯示購屋者比想像中更不受升息衝擊,例如,自10月以來,紐西蘭央行已升息0.5%,但房價上揚卻未見放緩。該外媒解釋,影響不大可能是因爲利率從低基數上調,像在美國,房貸債務支出約佔個人可支配收入的3.7%,是有記錄以來最低。

此外,許多人爲保護借貸成本,跟隨美國的房貸市場主流,采用固定利率抵押貸款,德國長期固定房貸利率比10年前更受歡迎,英國幾乎所有新推出的房屋抵押貸款都采固定利率,其中又以5年期最常見,根據英國銀行業者協會UK Finance,有4分之3的借款人認爲,短期內自己不會受到英國央行升息影響。

第二個房價將維持在高點的原因,是人們更願意在生活安排上花更多錢。遠距工作增加居家辦公室與花園的需求,英國央行分析,該國房價上漲有壹半因素,源自買家追求更寬闊的住房空間,例如獨立屋銷量增加,但公寓銷量卻下降。

房市供不應求,2022年仍是賣方市場

第叁個、並是最重要的原因,是房屋供不應求。《經濟學人》分析國家數據與檔案,發現新冠大流行爆發的前幾年,美、英、德、日等11個先進國家,爲每千人新建的房屋數量,早已下降至1960年代中期的壹半,住房供應越來越不彈性,增加的需求沒有促成更多新建房屋,反而不斷推高價格。

因此,疫情的爆發進壹步惡化房市供應。建商被迫停工,現在又遇上木材、水泥、銅、鋼鐵等原料成本增加和延誤,以及勞動力緊縮、薪資上漲,全都加劇限製。另壹方面,業者將成本轉嫁消費者,2021年,美國房地產巨頭霍頓公司(D.R. Horton)的住房平均銷售價格上漲14%,讓每股盈馀(EPS)暴增78%。

展望未來,供應鏈瓶頸有望緩解,建造商重新開工,房屋越蓋越多。另外,升息將至,美國購屋App“Tomo”的首席經濟學家歐爾森(Skylar Olsen)樂觀看待,她指出這讓投機性買家獲利減少,促使他們退出市場,買房市場能降溫、回歸理智,壹般人將有所受益。

然而,國際貨幣基金組織表示,現在離2000年代早期的供給標準,還有好壹段距離。2021年5月,房地美公司(Freddie Mac)曾預估,美國獨棟房屋供給較需求還少約380萬戶,2018年這壹項目爲250萬戶;英國每年還需要多蓋大約34.5萬戶新房,供給才能追上需求。

美國抵押貸款銀行協會(MBA)首席經濟家佛拉坦東尼(Mike Fratantoni)表示,2022年,房市漲勢可能沒有2021年那麽兇猛,但這仍不足以讓買家佔有優勢,“2022年還會是賣方市場,需求大於供應,這就是爲什麽我們非常確信,房價將繼續上漲。”



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