拜登要取消住宅建设“分区法” 华人区房价或下降

4月8日，据路透社报道，拜登正在寻求通过推动一项计划来缓解美国经济适用房短缺的问题，这项计划要求地方政府取消“分区法”允许改变社区限制，在目前仅限于建造独栋住宅的社区里建造公寓楼。

路透社指出，这项价值50亿美元的计划可能会让白宫陷入一场辩论，一方是之前的旧房主，另一方是寻求在美国最昂贵城市站稳脚跟的年轻员工。在美国，许多家庭将收入的三分之一或更多用于住房。

该提案将为地方政府提供财政激励，鼓励它们改变限制许多社区只能居住独栋住宅的分区法律。民主党人在拜登的2万亿美元基础设施法案中包括了广泛的社会政策变化。

取消“分区法”将引发巨大争议和讨论

对分区法持批评态度的人士表示，分区法推高了住房成本，助长了城市和郊区的扩张，并使种族隔离永续下去。

“这是一个巨大的进步，”左倾智库世纪基金会（Century Foundation）的住房专家理查德·卡伦伯格（Richard Kahlenberg）说。“很少有政客采取下一步行动，提出真正有意义的措施来改变体制。”

但是，基础设施法案需要在民主党勉强控制的国会获得通过，而共和党人已经在攻击该法案不关注道路和桥梁。

在美国，分区法很少见，直到1917年，最高法院（Supreme Court）废除了禁止黑人在白人社区购买房产的法律，促使地方政府采用规定最小土地面积的规则，并禁止公寓楼在许多社区内出现。

宾夕法尼亚大学（University of Pennsylvania）的一项调查显示，在政治上活跃的房主的压力下，自2006年以来，限制最严格的城市地区——包括纽约和旧金山在内的沿海城市——进一步增加了限制。

年轻的美国人、民权组织和雇主已经把一些城市推向了相反的方向。近年来，明尼阿波利斯允许在全市的居民区建造小型公寓，俄勒冈州也在所有城市地区进行了类似的改革。

去年，加州允许在独栋住宅旁边建造更小的居住空间。但民主党控制的立法机构否决了一项法案，该法案要求城市允许开发商在交通线路和就业中心附近建造高密度的公寓楼，即使这些公寓楼位于独户社区。

根据哈佛大学住房研究联合中心的数据，随着2019年美国经济接近充分就业，大约三分之一的美国家庭仍将超过30%的收入用于住房，接近历史高点。

拜登用拨款这种“胡萝卜”吸引政府妥协

拜登政府提议将设立一个50亿美元的基金，供地方政府竞争拨款，以支付新建学校、道路或桥梁的费用，前提是它们同意放松分区规定。

“这是一种纯粹是胡萝卜而非大棒的新方式，”一位不愿透露姓名的白宫官员表示。

川普本人去年曾明确反对这一想法，他警告“郊区家庭主妇”，如果分区规则放松，犯罪率将飙升，房屋价值将下降。

住房专家对拜登的提议表示赞赏，但表示这可能对富裕社区影响不大，因为这些社区拥有最严格的分区法，几乎不需要联邦援助。

"这不会改变世界，但可能会带来一些好处，"智库布鲁金斯学会（Brookings Institution）高级研究员Jenny Schuetz表示。

她说，如果拜登在他的分区改革提案中对数千亿美元的交通和住房支出进行调整，他可能会取得更多成果，但这可能会引发强烈反弹，使其更难成为法律。

在1.9万亿美元的新冠援助计划和2万亿美元的基础设施建设计划后，拜登提出的50亿美元基金计划的金额，可能会稀释这个计划的影响。

“我们得看看，在一个有大量资金四处流动的世界里，这种情况会如何发展，”城市研究所（Urban Institute）的迈克尔·斯缇格曼（Michael Stegman）说。他曾是奥巴马的高级住房顾问。

另外，此前反对“分区法”的专家表示，在一些目前只能建造独栋住宅的地方建造密集型公寓，影响最大的可能是正在发展的一些“中等城市”，其中就包括不少华人所在的城市，这些城市有好学区，好配套。而一旦允许建设公寓，对附近的学位、交通、社区安全都会带来影响。