美国房价创史上最大涨幅 次贷危机会再现 房价会暴跌？

7月1日，据《多维》报道，疫情之后央行和财政当局大量释放流动性，资产价格水涨船高，不仅美国股市屡创新高，房价也节节攀升。美国全国地产经纪商协会（NAR）发布的5月数据显示，美国成屋销售中位价达到35.03万美元新高，同比增长23.6%，全国每个地区的成屋销售价格都出现上涨。该同比涨幅也是1999年有记录以来的最大涨幅，也是自2012 年 3 月以来连续 111 个月同比增长。

事实上，今年以来美国房价的上涨无论从涨幅、持续时间还是上涨城市数量上都十分罕见。美国全国地产经纪商协会追踪的美国183个大都市中，99%的地区房价在今年一季度出现上涨，其中，89%的地方房屋价格出现了两位数的跃升。

全美房地产经纪公司Redfin预计，2021年美国的房屋销售额将达到创纪录的2.53万亿美元，同比增长17%，这将是自2013年以来最大的年度百分比增长。

与此同时，成屋销售量继续下降。美国5月季调后年化成屋销售为580万套，下跌0.9%，为连续第四个月下降。这并不意味着美国楼市热潮正在消退，反而说明房屋库存正在下降。截至5月底，美国房屋库存量为120万套，比去年5月下降20.6%。另一方面，开发商正在加紧建房，以期赶上这波销售热潮，因此5月库存比4月上涨7%。

美联储超低利率显然是助推美国房价上涨的最大因素。目前30年期固定抵押贷款平均利率已跌至3%以下，2021年1月初，更是触及2.65%的历史低点。低成本的贷款助长了购房增长，并增强了美国民众的购买力，这就造成竞购战推高了房价。

另外，与政府高额新冠疫情补贴、保持社交距离等疫情防控措施以及购房适龄人群增加等因素抬升购房需求，而同时房屋库存下滑、疫情导致的新房开工营建不足，造成了房地产市场的总体供不应求。

美国房地产经纪人协会最新报告显示，2001年至2020年期间，全美房屋建筑商平均每年新建122.5万套住房，这一数字低于1968年～2000年间的年均150万套。与长期历史水平相比，报告称过去20年的美国新房建造量已减少了550万套，其中包括200万套单户住宅，110万套2至4户的多户型住宅和240万套至少5户的多户型住宅。如果想要填补这样的供应缺口，建筑商的住宅建设速度需要达到每年新建210万套房屋，这仍需要十年时间才能解决这个问题。

2008年金融海啸后，很多贷款购房的民众失去了自己的房屋，美国房屋自有率不断下降，从最高的近70%下跌至63%，2015年后，随着经济增长和信心恢复，美国房屋自有率开始逐渐上升。

值得注意的是，本轮购房热潮中，机构也参与进来，近期黑石宣布以60亿美元收购美国房地产公司Home Partners，这家公司在美国拥有超过1.7万处房产，主营业务是独立屋（single-family homes）的出租和转售。而黑石目前战略频频布局房地产市场，此前，黑石宣布以30亿美元收购潘石屹旗下SOHO中国的消息震惊业界。

房价的上涨催生了对于楼市泡沫的担忧。不过经济学家认为，美国的监管当局已经吸取了次贷危机的教训，哈佛大学教授、宏观经济学家罗伯特·巴罗（Robert Barro）此前在接受《国际金融报》记者采访时表示，房地产价格上涨、抵押贷款支持的证券和其他形式的债务抵押债券等金融创新推动了2008年金融危机。政府给了房利美（Fannie Mae）和其他相关企业过多的补贴，从而鼓励它们降低房贷门槛，对不合格借款人扩大房屋所有权太过纵容，这是危机爆发的源头。

在上一轮房地产泡沫中，“欺骗性贷款”很常见，借款人不需要提供收入证明、不论信用如何，都可以获得机构的抵押贷款。而如今，尽管抵押贷款利率很低，但自2008年经济衰退以来，贷款标准已大幅收紧。2010年《多德弗兰克法案》实施了更严格的住房贷款要求，以避免另一场次级贷款危机。而且由于与新冠疫情相关的不确定性较多，银行现在只向信誉最好的抵押贷款客户提供贷款。

美国房地产市场目前最担心的也是贷款利率的上升，由于投资者预计疫情过后经济会出现反弹，债券收益率会因此走高，大多数房地产市场分析人士预计，抵押贷款利率今年会在某种程度上温和上升。一旦美联储决定开始缩表，美国楼市的火爆可能就会走向终结。