美国房地产市场正在发生什么？接下来会发生什么？

【时刻新闻】9月9日，据CNBC报道，美国原本火热的房地产市场以令人震惊的速度在放缓。美国的房地产市场到底发生了什么会如此快速的降温？接下来美国房市会怎么发展？

此前，美国房地产市场在疫情期间持续火热，因为在创纪录的低利率推动下，居家办公的人们寻找新的居住地。

房地产中介曾报告说，开放参观日的房屋外面有购房者排起了长队，为买到房子而大打“竞价大战”不停加钱。如今，这些中介表示，现在在售房屋闲置的时间更长了，卖家被迫降低了眼光。

这也让潜在的买家和卖家都想知道未来的市场会怎样？

Realtor.com的首席经济学家丹妮尔•黑尔（Danielle Hale）说:“随着对经济衰退的担忧拖累消费者的前景，我们的调查显示，不确定性已经进入了许多房屋买家的心中。”

以下是美国房地产市场乱象背后的主要因素。

抵押贷款利率

经济放缓的主要原因是抵押贷款利率的上升。30年期固定抵押贷款是目前最多美国买房者的选择，占所有抵押贷款申请的90%以上，今年年头的平均贷款利率约为3%。据《抵押新闻日报》（Mortgage News Daily）报道，目前的贷款利率暴增到接近6%。

这意味着，一个购买40万美元住房的人，现在的月供将比1月份高出约700美元。

价格高供应少

造成房市放缓的其他因素是高价格和低供应。

根据标准普尔Case-Shiller全美房价指数，现在的美国房价比新冠大流行开始时高出43%。据Realtor.com的数据，待售房屋的供应量正在增加，9月初较上年同期增长了27%。虽然看起来似乎增加了很多房屋出售，但仍不足以抵消多年来待售房屋的短缺。

目前的活跃库存仍比2019年低43%。截至9月底，新上市房屋数量也下降了6%，这意味着潜在卖家现在感到担忧，因为他们看到市场上有更多的房子待售时间更长。

保罗·莱热尔（Paul Legere）是华盛顿特区乔尔·纳尔逊集团（Joel Nelson Group）的买家代理经纪人。他主要关注竞争激烈的国会山（Capitol Hill）社区，他说他看到劳工节刚过，挂牌数量就增加了20套，达到171套。他称现在市场处于“膨胀”状态。因为相比之下，当地3月份只有65套房屋挂牌出售。

"这是非常传统的劳工节后库存激增，7天之后市场将如何消化新库存将非常能说明问题，"他说。

房屋库存在全美范围内受到打击，因为房屋建筑商正在放缓建造，因为前来参观样板房的潜在买家减少了。根据美国人口普查局的数据，与2021年7月相比，2022年7月独栋房屋的开工率下降了18.5%。

根据美国全国住宅建筑商协会（National Association of Home Builders）的数据，8月独栋房屋市场的建筑商信心降至负值，这是疫情开始时短暂下滑以来的首次。建筑商报告称房屋销量下降，买家数量减少。

NAHB首席分析师Robert Dietz在8月报告中称:"美国联邦储备理事会（美联储，FED）收紧货币政策，加上建筑成本持续上升，导致楼市陷入衰退。"

一些买家还在坚持找机会

然而，买家并没有完全消失，尽管出售市场和租赁市场的价格仍然很高。

Realtor.com的首席经济学家黑尔说:"数据显示，一些房屋购买者发现了一线希望，即对待售房屋数量增加的竞争降温。"“特别是对于那些越来越有创意的买家来说，比如通过探索较小的市场，今年秋天可能会有相对更好的机会在预算之内找到房子。”

房价终于开始降温。抵押贷款技术和数据提供商“黑骑士”（Black Knight）的数据显示，从6月到7月，房价下降了0.77%，这是近三年来首次出现月度下跌。

虽然这一降幅看似不大，但却是2011年1月以来最大的单月降幅。这也是自1991年以来7月份表现第二糟糕的月份，仅次于2010年7月大衰退（Great Recession）期间下滑的0.9%。

支付能力问题

不过，房价下跌对改善抵押贷款利率上升带来的负担能力危机作用不大。虽然8月份房价略有回落，但本周房价再次大幅上涨，使本周成为35年来房价最难以承受的一周。

目前，30年抵押贷款、首付20%的美国中位数房价的每月的贷款金额，占到收入的35.51%。Black Knight负责企业研究和战略的副总裁沃登（Andy Walden）说，这一数字略高于6月份创下的35年高点，当时支付收入比达到35.49%。

在利率开始上升之前的五年里，收入与支付比率稳定在20%左右。虽然房价在2020年和2021年大幅上涨，但创纪录的低利率抵消了上涨的影响。

"鉴于负担能力挑战似乎在改变楼市动态中扮演重要角色，近期房价回落可能会持续，" 沃登称。

房地产经纪公司Redfin的一份新报告显示，尽管购房者的需求在8月份有所回升，但过去一周抵押贷款利率的最新上涨却让需求再次陷入沉睡。报告显示，在截至9月3日的一周内，谷歌上搜索“待售房屋”的人减少了，比去年同期下降了25%。

Redfin的需求指数衡量的是Redfin代理商对家庭和其他购房服务的需求。该指数显示，在截至9月4日的7天里，需求较6月份的2022年低点增长了18%，但同比仍下降了11%。

Redfin的首席经济学家达里尔·费尔韦瑟（Daryl Fairweather）说:“每年的这个时候，房地产市场总是会降温，但今年我预计，由于销售比往年更加枯竭，秋冬季房市会特别寒冷。”