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中国被忽视的巨型未爆弹 高层住宅是未来最沉重的无解负担


2021-11-22 居安 分享到Twitter 分享到Facebook 分享到Telegram |  国语 |  粤语

来源:自由亚洲电台 专栏 | 中国最钱线

大家好,欢迎收听自由亚洲电台,这里是《中国最钱线》,我是子朝。我们之前好几期节目都聊了关于中国房地产的问题,这期我们来聊点它存在的载体——中国人住的房子本身。

政策转向,地产业的春天叕要来了?

我们还是先回头看看可怜的中国地产业吧。虽然“金九银十”已成泡影,但最近却又有了一些意外的好消息。2021年11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,多家知名房企参加。在这次会议上,各家公司都提出了在银行间市场发债融资的请求并得到批准。这不到10天的时间里,已经有25家房企和城投企业宣布在银行间市场融资,金额接近300亿元。受到各种资源照顾的国企更是当仁不让,保利与招商蛇口出台了总共80亿的发债方案,各家的中期债、短期融资债等产品也迅速上市。只是苦了那些为过度扩张而负债累累的头部民营房企如恒大等,他们的老板现在都要一个个拿出自己的身家来给公司填坑,甚至引入国资来挽救自己的在建项目。毕竟要是真的爆了雷,坏账拖垮了银行,或者买了烂尾楼的购房者太多酿成群体性事件。总加速师那可是脸酸心硬,狠起来不认人的。只是经过这一番共同富裕式的操作,这些老板们的企业和财富还有多少是自己的,恐怕很难说了。

与此同时,此前几乎被完全叫停的个人购房按揭贷款也开始提速。网上流传着一份中信银行总行的内部文件,提出要加大涉房贷款力度、地产并购贷款不计入三条红线、贷款展期不算违约等。甚至还隐晦地透露出,中国中央政府巡视组居然会把是否积极投放地产行业贷款当作考核金融系统的一项KPI。还传出某些银行一个分行从明年一季度调用了超过10亿的个人按揭贷款,突然一夜之间,全世界都害怕你不买房了。

在这种风向下,已经被地产市场崩盘、土地财政断流的危险吓到魂不附体的地方政府自是蠢蠢欲动。沈阳市率先迈出了一大步。网上流传的一份会议纪要中,沈阳市公然提出解除限购、解除二手房限售、个人贷款套数计算认贷不认房、房产备案价格可以适度下调之类的猛料,可谓是一夜时光倒流,回到2015年之前啊。虽然沈阳房管局称“暂未接到通知”,但地方政府也没有明显的辟谣行动,显然是在等待观望上面的反应。对于满洲这种经济惨淡的地方,借着政策松动的当口,地方政府搞一点试探性冲塔自是情理之中。而且从上面的反应来看,显然这一试探是成功的。后面我们应该会看到更多城市,尤其是那些财政吃紧、对土地收入依赖大的地方,陆续出台此类放松调控的政策。

短短一月之间,地产政策出现了180度的大转弯。如此弹出弹入,只能让全世界都喊“佩服,佩服”。大概是六中全会上那份所谓的历史决议无聊到简直辱没了这几个字,完全没决出什么新名堂,而冬奥会将至,维稳要紧。总加速师这一年油门踩得过大,一时半会儿也有强弩之末的感觉,“房主不炒”的地产调控可以暂时歇一会儿。捆绑在地产经济链上的企业和地方政府也有了一次喘息的机会,甚至有希望一鼓作气把失地收复到2015年之前。只是时也势也,彼时支持中国房价上涨的各种因素,比如人口、城市化、全球化,现在近乎集体仆街。掏空六个钱包买套房,买的是它附带的那块土地的升值,而土地升值的根源则来自于综合生产率的提高。但现在的中国还有多少这种增长的空间?这个不用我多说了吧。

谈到这个土地的升值,先不说70年土地产权的问题,更直接的问题是:我们在中国买房,分到的那块“地皮”实在是太小了。而这,会引出一个非常严重并且已经出现在地平线上的大问题。

高楼之国:三十三层楼上的中国

我的老家是中国南方内陆一座四线小城,在深圳长期生活过,现在则住在南加州。当我在wechat分享我在这里各种生活照片时,收获了国内的亲戚朋友不少同情和嘲讽。“天啊这是美国第二大城市吗?看着怎么跟农村似的。”“美国果然是不行了,你看这所谓的国际一线城市洛杉矶,一眼望过去全是矮平房,我们十八线县城还一堆高楼呢。”

本人不是所谓的海外高华,一味吹嘘“大豪斯、大花园”的舒适。说真的,像美国都市尤其是洛杉矶这种一味摊大饼的建设模式,在生活便利性、节能环保方面有太多值得吐槽的地方了。可老家亲戚的话倒是提醒我注意到一个我之前一直忽略的事实:中国人修了太多高层住宅楼了。首先是绝对数量惊人,据统计到2019年,全国共有11层以上高层住宅楼26万栋,可以居住5亿以上的人口,占中国城市人口的大半.更要命的是它到处都是:这种顶着100米高度限制修的,通常层数在30到34层之间的巍巍高塔,从一二线城市中心城区到远郊新区,再到三四五线小城乃至十八线县城集镇,都是近十几年来新建住宅的绝对主力。在很多地方,他们很可能就是当地的最高建筑,那里往往最高的商办楼也不过二十来层。在tik-tok上随便点开一个来自中国大陆的短视频,单看背景根本看不出是哪里,因为那些灰蒙蒙的三十三层高楼到处都一样。但也一眼就知道它来自中国大陆,因为那一片压抑的灰色山脉,可谓是中国大陆独特的标志景观。

一个国家有数亿人口住在鸽子笼式的高层建筑里。出趟国就能感受到,这是多么奇怪的事情。北美澳洲摊大饼的城市我们先不要说它。哪怕在人多地少的日本,世界第一大城市东京,在水泥森林的中心城区之外,大量居民依然居住在独栋住宅中。实际上全世界大多数地方的大城市都是一个格局:市中心聚集有数量不等的高层大楼,向外是一圈四到六层的多层楼房,再向外逐渐变成独立屋,慢慢过渡到农田郊野。到了中小城市更是以多层和独立屋为主。而走遍全世界,唯一像中国大陆这样,大部分城市居民都住在高层塔楼的地方就只有一个——香港。实际上,香港是中国大陆地产业的老师,70年产权、土地招拍挂之类操作的发源地。密集、规整的高层塔楼,对于土地狭小且少有平地的香港算是无奈的选择。但大中国好几亿人全都住进这种楼里,是不是觉得哪里有点不对?

这种奇怪的城市形态是中国特色的土地政策的结果。以所谓保护耕地为名公布的18亿亩耕地红线,以及被强行划定的基本农田,使得中国的城市建设用地尤其是住宅用地,极为狭小和稀缺。实际上,中国只有0.89%的土地用作城镇建设用地,仅0.3%可用作建设住宅。在同样地大人多的美国,这一比例分别为2.7%和1.4%;在同样人口密集的日本,这一比例则为5%和3%。稀缺的土地直接导致了中国人逼仄的居住空间和高不可攀的房价。与此同时,中国农民却因为土地国有、利出一孔的政策,无法享受到土地增值带来的任何好处。被迫进入城市打工的农村人口无法在高房价的城市安家,只能回老家修建自己基本上无法居住的中式House。这种权力公然掠夺财富的土地模式,直接造成了中国人的躺平。咱们以后有机会细细说。我们今天讲的,是更要命的直接威胁。

你知道你家未来的样子吗?

我老家的亲戚们经常在朋友圈里修自家三十多层楼的窗前拍的美景。在小城里这些小区建成只有不到十年。没什么注意到,根据国家相关法规,一般民居的设计使用年限为50年。经济高速成长期的人们习惯新的东西,毕竟自己生活的城市里,大于20年的地面建筑物都屈指可数了,50年?50年前大家还不知道楼房长什么样呢。

而且这句话的意思是在50年这个期限内,只要正常维修就能完成预定的功能,但前提是这个楼必须是设计合规、施工保质保量,并且有正常的使用和合理的维护。过了50年这个期限,就要根据建筑老化的情况进行大规模修缮,成本就直线上升了。

实际上从居住体验上看,以中国前些年的平均建筑质量水平,业主能够体验到的好时光可能远远不到50年。北京和深圳,拥有中国大陆数量最多的建设于2000年以前的高层塔楼建筑。在90年代它们建成之时,是人人向往的华屋豪宅,我在深圳市中心租住过的小区就曾经住过不少当年红极一时的明星。但到了现在,且不说屋况质感比建成时衰退严重,连户型和外立面设计都跟不上现在的要求了。之前非富即贵的房东们纷纷搬离,新来的租客质量愈发混杂,甚至出现部分改造群租房。小区物业维护自然也越来越马虎,各种设备损毁也开始出现。更不要说一直困扰这类住宅的高空坠物、消防问题等。这还是中国经济最好的深圳,房产土地的持续增值和外来人口也就是租客的不断涌入,社区居民尚且还能维持一定的财力。那些本身人口已经严重外流的三线以下城市,或者大城市远郊那些本身就是用来安置城市贫困拆迁户的楼盘,未来这些房子会变成什么样子呢?

维修保养高层建筑有多贵?我们看看中国大陆之外两个最符合中国人“现代化大都市”刻板印象的国际一线城市吧。在房价长期雄踞全球之冠的香港,著名的中产社区太古城、黄埔花园,都是已经入伙超过40年的老社区,至今依然坚固、整洁。香港开发商驰名世界的建筑质量当然是基础,但业主现在需要付出的物业管理费,是每月每平方米20多港元,几乎是中国大陆一般标准的10倍。而在世界上最早开始大规模建设高楼的地方纽约曼哈顿,那些房龄接近百年却依然整固如新的老公寓,一个100平方米左右的单位,每月管理费动辄超过1000美元,往往跟每月的月供不相上下。这是全世界最富有的两座城市,不仅有大批有钱人能支持这些老楼的维护更新,甚至政府还能帮中低收入阶层人群聚居的公屋出这笔钱。大家可以想想,等你老了,你出的起这笔费用吗?你所在城市的政府,付得起吗?

房子和人是一样的,如果一个人不刷牙洗脸,不体检不锻炼,不仅看上去丑,身体健康也会差很多。以中国房地产泡沫之严重,很多病症在物业建成十年左右已经开始显现,很多地方已经陆续爆出高层住宅墙皮脱落砸伤行人、电梯老化失控的新闻。中国城市规划设计研究院前院长甚至疾呼:高层住宅是中国社会未来最沉重的社会负担,而且可能是无解的负担!未来大量高层住宅的维护、更新和改造的情形,实在很难想象。

有政府唔惊?抑或房地产yyds?

很多已经内卷到崩溃边缘,清空六个钱包终于在城市边缘上车了一套鸽子笼的中国人,实在是没有精力去想这个问题。很多人认为,中国政府高瞻远瞩无所不能,等到几十年后房子老化了,再发起一波旧房改造,岂不是又可以制造一波GDP,自己还能发一波呢?

买了鸽子笼的业主,分享的不过是脚下那块土地几百分之一的70年使用权,敢自比城中村土豪,实在勇气可嘉。各种拆迁之所以有利可图,能实现地方政府、开发商、原业主的多赢,自然是在容积率上做了大文章。拆掉平房或者五六层的老旧小区,重建一片三十三层恨天高,当然是有得赚。可如果已经是百米高楼了,请问拆掉重建你是要修个巴别塔吗?

当然了,理论上从财务角度来说,这老破住宅即使按照原面积重建,依然可能有利可图。只要房子重建或者改造翻新后增长的价格能够覆盖建筑成本即可。但这便面临着两个问题:其一,到时候你所在的地方,还有多少人来消化房产?经济的增长能否支持土地的增值?

对于当下的中国大部分地方,这两点都不是很乐观,可偏偏在那些地方却修了数量众多的高层塔楼。而且这种相当反人类的居住模式遍地开花,也直接造成了人口出生率低迷,令未来的中国经济蒙上沉重的阴影。其二,这种改造必须要全体业主同意,由业主出资进行。可是以现在中国城市人际关系之淡漠,大家连现在还很便宜的物业费都各种拖欠,十几二十年后这群垂垂老矣的居民还能组织起来达成一致的概率比中彩票能高多少?

至于靠政府来组织改造,且不论十几几十年后这个政府和这个国家是什么样子都很难说。就看看现在,他们对业主组织委员会维护自己的权益,是何等的猜忌和打压态度。就看看他们对房地产毒品的习惯性依赖,一有机会就要炒房卖地拉一把GDP的机会主义态度。再看看世界日益与中国脱钩,越来越不确定的经济发展前景。大家真的相信这帮整天坑自己挖好处功劳都是他的,锅都让代价来背的人?都玩了七十年了,还没够吗?对于已经被坑空六个钱包的韭菜们,只好说,梦想是有的,因为不做又能怎么样呢?

这期节目就到这里,我是子朝,我们下周继续相约《中国最钱线》,拜拜。



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