中共放松对房地产打压 但中国1月房市销售额大幅下降

2月15日，据《华尔街日报》报道，2022年伊始，中国房地产开发商销售业绩疲软，尽管中国政府最近试图放松对陷入困境的房地产行业的一些限制，但很多房企仍在重新激发购房者兴趣方面遇到了困难。

十几家中国房地产开发商近日发布的1月份合同销售额数据显示，一些公司的销售额同比出现下降，降幅从10%左右到80%以上不等。这些数据还反映了碧桂园控股有限公司（Country Garden Holdings Co., 2007.HK, 简称﹕碧桂园）、融创中国控股有限公司（Sunac China Holdings Ltd., 1918.HK, 简称：融创中国）等业内重量级企业的降价行为。

据数据提供商克尔瑞房地产研究中心（China Real Estate Information Corp., CRIC）早前发布的数据，中国100家最大的开发商1月份合同销售总额同比下降近40%。自去年夏天房地产巨头中国恒大集团（China Evergrande Group, 3333.HK, 简称：中国恒大）的财务问题开始惊扰市场以来，房地产行业已连续第七个月录得销售额同比下降。已发生美元债券违约的中国恒大尚未公布1月份数据，但该公司之前披露的信息显示，在2021年最后几个月，公司新房销售基本陷入停滞。

有的房地产开发商财务状况较弱，如中国奥园地产集团股份有限公司（China Aoyuan Property Group Ltd., 3883.HK, 简称﹕中国奥园）、当代置业（中国）有限公司（Modern Land （china） Co., 1107.HK, 简称：当代置业）和花样年控股集团（Fantasia Holdings Group Co., 1777.HK, 简称﹕花样年控股），据它们的交易所公告，1月销售额同比下降逾70%。与此同时，一些实力较强的房地产开发商也没能逃脱销售放缓的命运。万科企业股份有限公司（China Vanke Co., 2202.HK, 简称：万科企业）的销售额下降50%以上，至约合56亿美元。

穆迪投资者服务公司（Moody's Investors Service）驻香港的高级副总裁曾启贤（Kaven Tsang）表示，虽然受中国春节假期影响，每年1月和2月的房屋销售往往比其他月份要低，但即便不考虑这个因素，上个月的数据依然很疲软。曾启贤说，购房者仍然很谨慎。他补充说，许多人可能在观望楼市的情况，然后再决定是否买房。

然而，房地产开发商的问题是，月复一月的销售额急剧下降也意味着现金流入量大大减少，这会对公司的债务和其他财务义务产生影响。私营开发商的土地购买活动也明显放缓，因为它们的借款已被大幅削减。曾启贤还指出，房地产开发商内部资金的主要来源仍然是销售收入。

继去年中国恒大和另外大约六家房地产公司发生违约后，国际投资者已经抛售了众多中国开发商的股票和美元债券，因为他们预计将发生更多的违约。

周一，内地一些房企在香港上市的股票再度大幅下跌，融创中国和正荣地产集团有限公司（Zhenro Properties Group Limited, 6158.HK, 简称：正荣地产）领跌，跌幅分别为12%和15%。恒生中国内地地产指数下跌超过5%。

正荣地产上周五股价暴跌66%。当天中国国资背景媒体财联社报道，有市场传闻称这家上海房企不打算在下个月赎回一笔2亿美元的永续债，并计划进行境外债务重组。同样在上周五，正荣地产发布了1月份合同销售数据，显示合同销售额同比下降了29%，至约合12亿美元。

正荣地产周一发布声明，驳斥网上关于该公司的报道文章“不实且虚假”。正荣地产称，公司继续照常开展业务。Tradeweb的数据显示，正荣地产永续债最新交易价格为面值的27.5%，表明投资者认为该公司偿债的可能性微乎其微。

最近几个月来中国监管部门推出了一些支持性措施，以缓解对房地产开发商融资渠道的限制。据报道，上周晚些时候，中国政府开始着手放宽对房企使用预售金的限制。不过分析人士表示，许多公司目前面临的流动性压力不太可能因此解除。

惠誉国际评级（Fitch Ratings）负责中国房地产公司评级业务的高级主管Adrian Cheng表示，从长远来看，政府此举可能有助于重振资金紧张的开发商，前提是这些开发商的合同销售持续强劲。

信用研究公司Lucror Analytics亚洲区负责人Charles Macgregor说，提振销售可能是需要克服的一项更加复杂的挑战。

购房者目前对从资金不确定的开发商那里买房犹豫不决。与此同时，Macgregor说，鉴于中国政府似乎下定决心要放缓房价涨势，许多人也对整个房地产市场持保留态度。

几位分析师预计，购房需求面临的更大考验可能会在3月份到来。大和资本市场（Daiwa Capital Markets）驻上海房地产分析师William Wu表示，他预计3月份销售额将较过去几个月略有回升，这可能导致同比降幅放缓。他指出，各地政府最近对房地产行业加大鼓励购房政策力度，一些城市降低了房贷利率，银行也缩短了放款周期。他说，这些政策可能会释放房地产行业被压抑许久的市场需求。