美国房价不会再一次断崖式崩跌 房屋长期供给不足

7月19日，据《大纪元》报道，正值美国房地产市场慢慢降温、销量明显减少之际，房价会不会大跌成了很多人最关心的话题。经济学家分析，即便未来房价会有所控制，也不会出现上一次美国房市泡沫后那种断崖式崩跌的局面。

由于美联储加息、抵押贷款利率上升等原因，民众购房的热情大不如前。数据显示，美国5月份的成屋销售量降至两年新低。备受欢迎的加州房市亦是如此。

根据加州房地产经纪人协会（CAR）最新报告，随着住房需求的冷却，加州6月份的房屋销售比5月份下降8.4%，比2021年6月下降20.9%。

在价格方面，加州6月份的中位数房价为863,390美元，与去年同期相比仍增长5.4%，但比5月下降了4%。

虽然房价出现下跌趋势，但加大洛杉矶分校（UCLA）安德森管理学院经济学家俞伟雄（William Yu）分析指出，由于美国房市依旧存在严重的供需失衡现象，房价不会大幅下跌。

“像2007、2008一直到2012年这种（房市）崩跌式的惨烈情况，可能是看不到。那时候是有过度的供给。这一次，反而是房屋供给不足。”因此他建议一些想要等房价暴跌再进入市场购房的民众，不要抱太大希望。

美联储有意冷却房市

房地美（Freddie Mac）数据显示，在截至7月14日的一周，30年期抵押贷款固定利率平均为5.51%。

由于美联储选择持续大幅度加息，全美很多城市的房市在快速降温，加州有六个城市都位列十大降温最快房市排行榜，包括圣荷西（San Jose）、奥克兰（Oakland）、旧金山、沙加缅度（Sacramento）、斯托克顿（Stockton）和圣地亚哥。

俞伟雄表示，加息当然会对依赖贷款的买家造成严重影响，但房市因此冷却是正常的，而且也是意料之内的事。

“其实这也是联准会升息的主要目标，就是让房屋市场冷却下来。”他认为房价持续飙涨反而不好，“过去这两年的低利率，造成资金充足甚至到了泛滥的程度，现在资金开始紧缩了”。

因此他说：“这不是坏事，其实是让房价不再继续失控下去。”

现况与上次房市泡沫的区别

随着房市冷却，很多人都担心美国房市会再一次崩盘。但俞伟雄认为，重演上一次房市泡沫的的可能性不大。

他指出，2008年后，美国的房市经历了漫长且严重的萧条期，随后每年的整体新屋供给量严重不足，直到近两年才恢复到历史平均值。由于长期供应不足，再加上美国人口增长的速度，会发现整体房屋供需仍不平衡。

“很多人会问为什么房价那么高、涨那么快，其实一个主要原因就是房屋长期供给不足。”这就与上一次房市泡沫时的情况大不相同。

他说：“那时候是有过度的供给，当房市泡沫时，就有非常严重的、长期的消化期。这一次反而是房屋供给不足，所以即使经济衰退来临，对房市的冲击可能也会比较小。”

7月13日，全国住房建筑商协会（NAHB）主席杰里‧康特（Jerry Konter）针对众议院筹款委员会关于住房危机的听证会发表声明：“住房负担能力危机是由一个因素造成的：作为一个国家，我们未能造出足够的住房来满足需求。”

康特也呼吁国会通过立法，帮助房屋建筑业增加急需的住房供应，以此来减缓通货膨胀的压力。

对于当前房市的波动，俞伟雄表示：“因为基本面的支撑，房价会下跌，但是可能下跌的幅度不会太大。”