中国房地产税：扩大试点的关键细节和不确定性 房价还要涨？

10月28日，据《BBC News》报道，中国领导人习近平发声要推进房地产税立法和试点后，中国全国人大常委会周六（10月23日）宣布，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点。在上海重庆启动中国第一轮房产税试点十年之后，这一备受关注的新税种终于有了新的实质进展。

目前，试点的规模和税率等细节尚未公布。专家认为，征收房地产税会抬高低收入购房者的买房成本，同时不太可能抑制房价上涨。

试点将如何落地

根据中国人大常委会的公告，此次试点地区的房地产税征税对象是居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

公告并没有明确试点的范围以及具体税率，仅称：“国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。”

另外，决定授权的试点期限为五年，试点实施启动时间将由国务院确定。

消息在网上引起不少网民的争论。微博网民“秦风20509”说：“租个70年产权，还得缴税，咋说呢？！”

路透社引述分析人士称，新一轮试点可能首先包括中国东部和南部更富裕、经济更多元化的地区，如浙江和广东。

“预计浙江很可能被纳入改革，尤其是杭州，”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

澳新银行资深中国经济学家王蕊则在一份研究报告中预测，深圳、杭州以及海南的城市可能会进入试点名单。

从持续争议到“共同富裕”

此前不久，中共党刊《求是》发表中国领导人习近平文章《扎实推动共同富裕》，文中提出中国要防止两极分化，要推进房地产税立法和试点，让房地产税再度成为热门话题。

习近平在文章中提出：“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。”

在此之前，中国对房地产税的讨论已持续多年。2011年，中国在上海和重庆进行了首轮房产税试点。

上海和重庆的试点征收方式不同。上海主要针对的是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，）和非本市居民家庭在本市新购的住房。重庆则针对的是个人拥有独栋商品住宅、个人新购的高档住房以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。

简要来说，上海针对的是拥有多套房的居民，而重庆针对的是高端豪宅。

虽然上海和重庆的试点已经落地很久，但过去十年间关于房地产税进一步推行的说法一直是雷声大雨点小。

《华尔街日报》10月21日曾引述了解政府商议情况的知情人士报道，习近平在推行全国性房地产税措施上面临阻力。

报道引用知情人士说，今年早些时候，习近平指派中国国务院副总理韩正负责扩大房产税征收范围。但由于担心会造成更广泛的影响，韩正已建议习近平，暂时不要在太大范围内征收房地产税。开征房地产税的试点城市已从最初计划的约30个减为10个左右。

房地产税一直面临的争议包括，房地产税征收的法理基础、是否会对房地产市场造成影响等。

香港中文大学商学院房地产助理教授杨扬向BBC中文表示，从上海和重庆的试点来看，征收对象不多，税率也不高，并未抑制房价上涨。但以往两地收的都是房产税，目前当局提出的是房地产税，“大家都在争论的是，地税怎么收。”

杨扬解释，开发商在拿土地的前期过程中已经付了各项费用，比如土地增值税、城建税、耕地占用税，这些费用其实在交易环节已经一次性转移给了买家。“在制定房地产税的时候，因为必然要包括地税，怎么样整合或降低前期建设和交易环节的税收来避免重复征税，其实也是政府在制定新政策时面临的一个问题。”

杨扬还表示，其他的争议点还包括税率的设置、范围等。

“中国的房价，尤其是在一线城市这么高，房价收入比其实偏高。在这样的情况下，再给民众加一个房地产税，民众在多大程度上能够承受，需要专家好好地计算，才能够出台这些相关的政策。”

对房价有影响吗？

中国发布房地产税试点决定时，大中城市房地产已经出现降温现象。官方媒体中新社报道称，根据中国国家统计局10月20日发布的数据测算，9月中国70个城市新建商品住宅价格指数平均环比涨幅为-0.1%，这是2015年5月份以来，70城房价月度环比涨幅首次为负。

杨扬指出，如果征收房产税，在房产供过于求的城市，房价可能出现下降的情况；但在一线城市，住房需求远远大于供给，房价不太可能下降。

“在这样的市场上，多一个房地产税其实只是进一步把总价再抬高，把大家买房的成本再抬高一点而已，还是转嫁到了买房者手中或者租金上。”她分析。

王蕊也认为，从短期来看，征收房产税可能会增加持有房产的成本，并给房价带来下行风险。但是，从长远来看，房价上涨的趋势不会改变。

“从其他国家的经验来看，几乎没有证据表明房地产税能够抑制房价上涨。上海和重庆的试点都未能防止当地房价上涨。”她指出。

王蕊还认为，通过房地产税是否能达到“共同富裕”仍然有待观察。“一个担忧是，房地产税可能会增加低收入购房者的购房成本，同时无法有效抑制高收入购房者，这些购房者更有可能拥有多套房产。”