少子化会戳破台湾房市泡泡？户口数关键转折在2023

来源：思想坦克

作者：刘彦岑 在挪威某能源集团做数位产品设计。大学不务正业唸了台科设计跟台大社会的两个学士，研究所跑到芬兰做永续创新研究。尽管身在极北苦寒之地，还是关心台湾的总总动态。

2021年到今年中，台湾房市在百年大疫的挑战中逆势成长。全台湾共有35万件房子被买卖转移，较去年大增，2021年建照核发数量更创26年新高。荣景另一边，台湾的高等教育面临严峻的少子化挑战，光是今年中就有4校停招、8校停办。

少子化的这个世代，正在完成学业，即将进入社会，开始工作，成为首购族。少子化会像冲击高等教育那样，让节节高涨的房价退潮吗？

台湾房市买盘的基本人口结构

在台湾买房子的人，绝大多数是自住，以中信房屋2020年统计，自住需求占比约90%。而以年龄来看，一半以上是20到40岁的年轻人，也就是我们俗称的首购族。从2013到2022年，这个年龄区间的买房者，稳定维持在全国房贷申请案件数量五至六成间。

所以只要把这个年龄层的相关人口统计找出来，就可以大概知道台湾购屋主力的人口变迁趋势。根据主计处2021年统计，台湾首购族人数大概在2010年前后接近峰顶，之后就一路往下，不到25年就将近腰斩。

等一下，既然首购族人口在2010年就开始减少，为什么房价没有马上跌？

这跟小家庭成为趋势有关：年轻人不想跟爸妈住，他们想买房搬出去。所以尽管年轻人越来越少，但因为他们搬出原生家庭，而不像上一代人多代同堂，一来一往减缓了对买房需求的负面影响。

户口数的关键转折在2023年

未来25年内，台湾20-40岁的人口会几乎腰斩。小家庭的趋势只能稍微拖延人口变迁对买盘的负面影响。

根据国发会2021年委託政大社会系执行的“我国区域层级之家户推计模拟”，台湾的每年新增户数，在2023年后，才会开始如同首购族的年龄层人口，稳定衰退。

该报告包含各县市的估计。我以该资料制表，可以看到六都的户数增幅在2025年后加速减少。其中，高雄、台北会最先在2035年-2040年间进入负成长（低于0）。而其他县市除了离岛因政策影响维持成长，几乎都会衰退。屏东、台东、花莲是户数衰退最为严重的区域。

2024─2028年间房市会达到短期供给高峰

2019年疫情爆发，美联储开启无限QE，加上台商鮭鱼回流的资金，房地产投资成为热门标的。建商大量新开建案，并以预售屋筹集资金。2021年台湾建照核发数量创26年新高，也是十年来七都首度预售屋销售超过成屋销量。

一个建案从领照到完工大概需要3年的时间，以2021年的建照核发狂潮来看，反映新建余屋大约会在2024-2026达到台湾20多年来的高峰，但2025年前后由上述人口与家户变迁来推估，购买需求会明显缩减。

房市最后的狂欢或许即将结束

从基本的供需分析来看，台湾整体房价将因购屋人口与家户成长趋缓，且2020-21年间大量新建案有待去化，而在两到三年内，因新成屋卖压沈重与需求下跌趋势渐稳而明显转跌。因为区域人口变化不同，需求仍大的大都会周边和产业成长区域可能仍可维持一定的需求。

2020年后这波房价上涨，或许是最后的狂欢。现在要促进生育，扭转趋势已经来不及，就算真的能立刻改变，现在的新生儿要成为社会中坚也是二十年后的事情。

《国土计画法》的施行细则将在2025年上路，正好是上述变迁的关键时间点──房市需求趋缓或许能舒缓当前严重的高房价问题，但也将影响金融体系的稳定，以及未来的都市计画、交通、住宅政策。是转机或是危机，端看我们如何应对。