美国房价飙涨超预期 新证据曝脱离基本面 正泡沫化

4月2日，据《世界新闻网》报道，美国房价持续飙涨，部分研究人员和经济学者表示，房市泡沫正在成形。

有线电视新闻网（CNN）上月30日报导，达拉斯联邦储备银行（Federal Reserve Bank of Dallas）近期在部落格文章写道，房价上涨速度比市场预期还要快，显示房价脱离基本面（unhinged from fundamentals）。

“房市可能泡沫化”的说法，直到近期都未获广泛支持，但联准会研究人员观察各地房市之后表示，新证据已然浮现。

研究人员写道，“我们的证据指向，美国房市自2000年初期泡沫化以来，首次出现异常，近期经济指标显然令人担忧，诸多迹象显示2021年房价逐渐偏离基本面。”

许多人经历2007年的房价崩盘后，仍惊魂未定，低率信用贷款和宽松的贷款标准助长了那场危机，导致数以百万计屋主欠款超过持有房屋的价值。

这一次，经济学者担心全然不同的状况。

研究人员指出，光是房价上涨并不表示房市泡沫化，房价过去十年来稳定上涨，过去两年骤增，原因包括供需失衡、劳力短缺、建筑材料成本上涨、房贷利率改变等。

但当前房价已涨到“繁荣”（exuberance）的程度，在此情况下，房屋价格与支撑市场的经济基本面会逐渐不同调。

部分研究人员认为，箇中原因可能是购屋者认为价格会再涨，担心错过当前低价；这样的“错失恐惧”（Fear of Missing Out, FOMO）心态使然，进一步推升房价及高房价的预期心理，创造“房价可能成指数成长”的自我实现预言（self-fulfilling prophecy）。

过去两年房屋买卖双方的行为并不正常，房价不仅创下历史新高且持续走扬，供应则处于历史低点。

购屋者仍占多数，新冠肺炎期间利率跌至历史低点，也无法单独解释房市过热的情况；其他促成市场进入泡沫化的要素包括疫情纾困计画、供应链中断及其应对政策，更重要的是投资人积极买房。

约翰伯恩斯房地产顾问公司（John Burns Real Estate Consulting）数据显示，投资人目前买进全美约33%房产，比过去十年的平均水平高出五个百分点。