美國房地產市場風向已變 房屋租賃不再那麽安全

4月5日，據《華爾街日報》報道，房屋租賃原本應是美國房地產市場中最安全的領域。但現在情況併非如此。

【美國房地產市場風向已變 房屋租賃不再那麽安全】
投資者認爲租戶將繼續支付房租的想法是正確的。但是他們假定債務成本將保持低位，且房主能決定租金的想法卻事與願違。在寫字樓市場因爲空置而舉步艱難之際，住宅租賃市場的競爭正如火如荼。https://t.co/sWogoNsvNQ pic.twitter.com/gSMvy0QCPn

— TimedNews.com （@TimednewsC） April 5, 2023

不斷上升的利率正在給存在泡沫的房地產價值“消泡”。根據Green Street商業地產價格指數（Green Street Commercial Property Price Index），公寓價格在過去壹年中下降了21%。這使得它們成爲表現第二差的房地產類別，僅次於下跌了25%的寫字樓。機構投資者傾向於持有較少的單戶住宅，而到目前爲止，單戶住宅的價值更爲堅挺。

專門擁有和管理公寓樓的上市房地產投資信托公司的股票也隨着標的資產的價值下跌而下滑。AvalonBay Communities, Inc.和Apartment Income REIT Corp.的市值在過去12個月中縮水了叁分之壹。

與辦公室和商店不同，在新冠疫情期間，住宅看起來是萬無壹失的投資對象。人們轉向遠程工作以及家庭儲蓄的增加意味着更多人要麽自己買房子，要麽租房子搬進去。異常高的需求推高了房屋價值，併導緻租金飙升。

2021年，這場繁榮達到高峰，專業管理的公寓的租金漲幅接近12%。根據哈佛大學（Harvard University）的《國家住房狀況報告》（The State of the Nation's Housing），這是疫情暴發前五年平均水平的叁倍多。

相應地，現金湧入了公寓市場。據房地產咨詢公司Newmark Group Inc.，去年，投資者在美國的多戶住宅上花費了2,940億美元，而在此之前，2021年達到創紀錄的3,535億美元。這些水平遠遠高於疫情暴發前幾年的年度正常水平。

買家認爲能夠把租金推向更高的水平，於是投入重金。然而據Newmark的預測，2023年的租金增長預計將降至4%，僅略高於3%這壹長期平均值。

那些以短期浮動利率債務搶購公寓的投資者，現在尤其處於水深火熱之中。研究機構Green Street指出，非上市的休斯敦房地產投資公司Nitya Capital希望出售其38%的資產，眼下該公司正在努力應對債務償付額越來越高的情形。Nitya的大部分資產是在2021年在價格高點買入的，債務成本的上升抹去了該公司部分資產的現金流。

具有諷刺意味的是，對公寓的基礎需求看起來還不錯，不過有很多新建的公寓即將供應到市場上。全美住房空置率爲4.6%，略低於長期正常水平。強勁的就業市場意味着人們將繼續支付租金，而高企的房貸成本意味着自己買房越來越難以負擔，很多租戶將繼續租房。

投資者認爲租戶將繼續支付房租的想法是正確的。但是他們假定債務成本將保持低位，且房主能決定租金的想法卻事與願違。在寫字樓市場因爲空置而舉步艱難之際，住宅租賃市場的競爭正如火如荼。