北京樓市怎麽了？想置換的業主賣不動二手房

4月29日，據《華夏時報》報道，進入4月，北京新房的熱度還在持續走高。記者注意到，近期北京多個新房樓盤遭到瘋搶，而瘋搶的背後原因除了有新房在戶型、精裝等方面的優勢，還在於部分新房價格與週邊二手房明顯“倒挂”，“買到即賺到”的誘惑下，使得北京樓市首次誕生了“打新”客群。

【北京樓市怎麽了？想置換的業主賣不動二手房】
近期北京多個新房樓盤遭到瘋搶，而瘋搶的背後原因除了有新房在戶型、精裝等方面的優勢，還在於部分新房價格與週邊二手房明顯“倒挂”，“買到即賺到”的誘惑下，使得北京樓市首次誕生了“打新”客群。https://t.co/0YCnhEujve pic.twitter.com/lSQed7ZWTf

— TimedNews.com （@TimednewsC） April 30, 2023

但與上海購新房需考量“積分”不同，北京的新房開發商沒有任何對剛需或者改善型需求真實性和迫切程度的考察，隻要有購房資質即可，壹些熱賣樓盤甚至要求全款或者短時間給出首付，在回款需求面前，手中現金“豪橫”的客戶最受開發商青睐。

業內多方向記者表示，爲了防止有人“鑽空子”，可以考慮出台合理政策，將“倒挂”賺錢的渠道給遏製掉；同時呼籲新房熱賣的情況下，樓盤項目採取更爲公平合理的方法蓄客。

部分新房熱度爆棚

2023年開春，北京住宅市場升溫明顯，據北京住建委數據，3月份北京商品房住宅共成交29270套，其中新房成交7078套，二手房成交22192套，新房和二手房成交環比上漲均接近50%。

4月份，相比近期二手房市場的疲軟，北京新房市場表現得十分堅挺，火熱程度仍然有增無減。據樂居網統計，截至4月23日，4月北京新房累計網簽6411套，已經明顯高於3月同期。加上4月24—27日的成交數據，截至4月27日，北京新建商品住宅已經成交7371套，已經超過整個3月的成交數量。

從多個樓盤銷售人員、購房者處，《華夏時報》記者了解到，位於南四環豐台區的建發璟院，指導價爲8.5萬元/平米，3月5日開盤，目前較小的106平米的戶型房源已經幾乎沒有可選擇的樓層；位於北五環海澱區的棲海沄頌，指導價爲8.2萬元/平米，3月18日開盤，其中100平米的較小戶型，當天售罄；位於東五環朝陽區的和光煦境，指導價8.5萬元/平米，4月20日就開始開盤選房，4月24日就有關注該樓盤的購房者向記者反映，已經“基本沒房了”；位於北五環外昌平區的越秀星樾，4月26日加推剩餘400多套房源，現場1200多個家庭參與排卡，所推房源當晚售罄。

“現在好賣的項目都是悶聲發大財，和光煦境銷售人員也不介紹宣傳，開盤沒多久壹問房源就沒了。”打算在朝陽、海澱置換房產的李軍告訴記者。而記者也注意到不僅僅是和光煦境，北京的多個新房項目，也“悄沒聲”地就售罄了。房產中介趙福（化名）告訴《華夏時報》記者，3月底中信城四期800多人排卡搶購500多套房源，開盤當天就賣完了。像中信城這種緊俏的樓盤，開發商也不和我們合作，壹點也沒去做宣傳，他們自己也能很快就賣完了。

從北京待售的項目情況來看，未來部分地區新房的較高熱度還將持續。記者從越秀銷售人員處了解到，位於西五環石景山區的越秀天玥，預計將在5月底開盤，指導價爲7.48萬元/平米，首次開盤房源300來套，目前正處於誠意登記排卡階段，在近1個月的時間裏，已經登記了350多個意向客戶，預計開盤時還將通過搖號的方式選房；亦莊的豐禾嘉會的銷售人員，告訴記者該項目4月28日開始排卡，預計小戶型熱度較高，會出現搶購的。

“目前整個北京在售的新樓盤將近100個，昌平南闆塊、朝陽東壩、大興西紅門都是較火的闆塊。”房產中介週啓（化名）向《華夏時報》記者表示，接下來不少樓盤都會出現“搶”的局面，例如，北五環外昌平朱辛莊上海大華拿的地估計五六月份能開盤，位置比越秀之前拿的地塊還好。不過，其實除了被搶購的樓盤，現在很多樓盤也很不錯，例如昌平區的建發文源府、大興區的華潤橡樹灣、石景山的中海長安譽，這些樓盤隻是規模比較大，賣得相對慢壹些。

不過，值得注意的是，北京新房市場也有兩極分化的迹象，部分地區仍爲新房的“低氣壓”區。例如，記者注意到北京台湖和馬駒橋的部分新房樓盤，在解除“雙限購”後，量價上“衝了壹波”，之後便後勁不足，去化速度緩慢。其中，較爲典型的就是2020年8月已經開盤，目前仍然在售的金悅郡。房產中介工作人員張華（化名）告訴記者，金悅郡這個樓盤爲限競房，此前很多人對這個項目的期待過高了，與正常商品房相比品質不高，在第壹期收房的時候還進行了維權，在六環外，距離地鐵非常遠，賣了好久了，放開“雙限購”也沒有賣完。

“倒挂打新”，購房門檻越來越高？

“同壹區域新房的關注度壹般要更高。”週啓解釋稱，新房環境好，居住舒適度高，戶型更加合理、密度較低、物業服務較好。而且隨着出生人口的下降，以後內城的學區房都比不上這種新房。最近幾年老房子實在是太難賣了，除了少數對口好學校的學區房，好多老小區的房子都不好出手。

記者注意到，部分新房樓盤火熱與房價的倒挂有很大的關係，刺激了樓市“打新”的盛行。據趙福介紹，中信城四期的開盤單價爲16—17.5萬元/平米，相比已經交房的中信城壹、二、叁期二手房17—20萬元/平米的單價，有着1.5—4萬元的差價。中信城是二環裏的絕版帶學區新房，這個價買到就是賺到。

“新房樓盤價格倒挂會刺激週邊的業主去搶購。”週啓認爲，在房住不炒的政策之下，很少會有人去專門炒房，因爲利潤空間不大，資金佔用較多。不過，大多數人買房還是帶有壹定的投資心理，“誰都不願意自己的房子在買了之後出現降價，買房除了用來自住，也用來配置優質資產抵禦通貨膨脹”。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長、中國城市經濟學會房地產專業委員會秘書長鄒琳華在接受《華夏時報》記者採訪時表示，樓市“打新”在近些年較爲多見，主要是因爲政府對新房實行限售價，導緻新房價格低於同地段品質二手房價格。記者注意到，近期有北京將“上調新房指導價”的傳言，對此，週啓認爲，今年土拍的價格應該會提高，新房指導價也很有可能上調。

易居研究院研究總監嚴躍進告訴《華夏時報》記者，新房倒挂是很多大城市都存在的問題，近年來越發明顯。原本是想通過控製新房價格來穩定房價，但是也讓新房與二手房形成了價格差，讓大家覺得有利可圖，進而誘發了新的炒房心理，併沒有完全把有居住需求的人納入到購房行列。

對於“倒挂打新”，嚴躍進認爲，對於新房買賣可以考慮加以稅費方面的約束，例如，新房出賣的時候，可要求房價上漲的部分金額全部繳納給政府，把因爲“倒挂”賺錢的渠道給遏製掉；或者在價格方面進行管控，拉小二手房和新房的價差；另外，“租購併舉”背景下，可適當增加租房在入學等方面的權益，吸引更多的人去租房居住。

記者注意到，較多的熱門樓盤對購房排卡設了排卡金和驗資的環節。例如，越秀天玥銷售人員透露，目前該項目正處於排卡階段，需要對4成首付的資金進行驗資，81平米戶型驗資240萬元左右、97—102平米戶型驗資290—300萬元左右、115平米戶型驗資340萬元左右、130平米戶型驗資400萬元左右，隻有進行排卡驗資的客戶才能參與開盤；據樓盤銷售人員介紹，和光煦境在4月11日開始收取20萬元進行認籌，併要求驗資200萬元。

有購房者稱，現在越來越多的房子需要進行驗資了，購房門檻越來越高了，不帶錢去看房，簡直都顯得沒有誠意，沒有幾百萬元“零用錢”傍身都容易被其他搶房的人鄙視。

對此，合碩機構首席分析師郭毅告訴《華夏時報》記者，取得預售證之後排號驗資是開發商提前鎖定目標客戶的壹種方式，是開發商的正常營銷手段。在不損傷購房者利益的前提之下，應當允許開發商有相對的靈活的營銷工具和方式，以更好地激發市場的活躍性。

不過，記者了解到，過熱的情況其實也滋生出了壹些問題。趙福告訴記者，正常情況下意向購買中信城四期的有近3000人。然而因爲房子比較搶手，開發商就開始對購房者“挑剔”了，要求購房首付必須達到8成以上才能參與開盤。這個條件把大約叁分之二的人被篩掉了。

比8成首付更加“厲害”的是有的樓盤要求全款。週啓告訴記者，現在每個項目的具體情況不完全壹樣，要求標準也不壹樣，有些項目是有錢都買不到。例如，上個月某項目開盤，排卡報名需要驗資1000萬元，報名時間預留了3天就開盤了，選到房的人要求開盤叁天內購房全款交齊。

對於“提高首付比例”的做法，房產律師王玉臣告訴《華夏時報》記者，開發商不能自行提高購房首付比例，自行提高比例，其實侵害了購房人選擇付款方式和權利，這種行爲不公平合理也不合規。

記者注意到，針對部分樓盤熱銷的情況，2021年北京住建委發布《關於進壹步規範新建商品住房銷售行爲的通知》規定，如果項目登記意向客戶超過批準銷售房源的叁倍，則應該採取公證搖號的方式優先向符合本市限購政策本市無房家庭屬地居民家庭週邊單位職工家庭銷售，在叁倍以內就先到先得。

但是目前階段，似乎沒有哪個正在“大賣”的開發商將該項《通知》的精神放在對客戶的首要考量地位。

二手房遇冷截斷“置換鏈條”

與“打新”熱相反的，是二手房市場的驟然變冷。根據北京住建委統計數據，截至4月26日，4月份北京二手房成交12101套，環比上月同期下降26.2%。而根據麥田房產數據監測，4月份北京二手房挂牌量環比上月增加4.5%。鏈家網房源信息顯示，今年以來北京二手房挂牌量已經突破11萬套。

記者從購房群中看到，壹些正在置換中的購房者對目前火熱的新房市場“望而興歎”，原計劃賣掉手中的二手房置換改善，卻因進入4月以來，市場低溫，而難以出手。業主小林（化名）對記者說，“我的這套房子在小區戶型、位置都是最好的，也是次新房，在市場好的時候，我這個戶型挂出來壹週基本就能賣掉，現在我都挂了近兩個月，看房人從多到少，自從週邊有價格比較低的新房入市後，我的房子基本沒有人看了，我降了兩次價，還是賣不動，再降下去，賣的錢就不夠我置換了，所以打算五壹假期之後就下架了，也不置換了。”

另外壹些摩拳擦掌準備購買新房的業主，也因二手房賣不出去，置換計劃被擱置在了半路。

對此，某不願具名業內人士對記者分析道，“打新”是因爲價格便宜，但卻讓市場成了“剃頭挑子壹頭熱”，如果二手房成交不能繁榮起來，新房的火熱也難以持久，因爲真正的購買力，還是來自於“置換大軍”，隻有讓置換的“金字塔”全鏈條流動起來，市場才能真正恢復活力。而對於真正有需求的購房者來說，能夠讓其放心出手的壹個重要前提就是“房子未來不會貶值”。否則，即便有真正的居住需求，很多人仍會選擇持幣觀望。