美国房市降温前10名出炉 北加5城市上榜 西部房价降

7月10日，据《大纪元》报道，圣荷西、奥克兰和旧金山是目前美国降温速度最快的房地产市场之一，因为抵押贷款利率仍保持在5%以上，而股市惨遭重挫，许多潜在买家被挤出市场，而且降温幅度最大的10个市场都集中在美国西部。

在抵押贷款利率高涨和股市步履蹒跚的情况下，尤其与纳斯达克指数高度相关的旧金山湾区买家，其负担能力受到压缩，使得北加州的房地产市场，降温速度比美国其它任何地方都快。

根据房地产线上公司Redfin的统计，今年降温最快的10个美国房地产市场中有5个位于加州北部——圣荷西、奥克兰、旧金山、沙加缅度（Sacramento）和斯托克顿（Stockton）。所有10个降温最快的房地产市场都在美国西部。降温主要是因为抵押贷款利率在今年上半年几乎翻了一番，在六月份达到近6%。这导致六月份典型购房者的每月抵押贷款支付同比飙升45%至2,459美元。

“上个月房地产市场发生了巨大变化，因为更高的利率使房屋比以前更加昂贵。同时，由于股市波动，买得起昂贵房屋的人越来越少，”旧金山的房地产经纪人乔安娜・罗斯（Joanna Rose）说：“在早春，每个房屋都在多次出价的情况下，以高于要价的价格出售。然后，参加开放日的人数从20人减少到2人，现在一些房屋在市场上待了一个多月，并且以低于要价的价格出售。供应开始堆积。”

其中，圣荷西正在以最快的速度降温，今年购房者需求和竞争的下降速度，比任何其它都会区都要快。五月份，圣荷西待售房屋的供应量同比增长10%，但就在二月份，供应量同比下降了43%，这表明买家现在购买的房屋数量减少了。五月份两周内签订合同的房屋比例，同比下降5%，与二月份22%的同比增幅相比大幅减少，表明房屋销售放缓。

其次，沙加缅度、奥克兰、斯托克顿和旧金山，分别排名降温速度最快的第二、第三、第五和第十名。

由于高抵押贷款利率（这在昂贵地区对荷包的冲击更大）以及股市暴跌，致使湾区正在迅速降温，因为当地许多居民从科技公司的股权中获得资产补偿。天花板的房价是导致许多人退出市场的另一个因素。

当抵押贷款利率接近6%，对北加州等高房价地区的影响尤其大。100万美元房屋的典型每月抵押贷款支付约为5,750美元，6%的利率会比3%的利率高出1,400美元（假设首付为20%）。房价接近全美中位数的房价：按6%利率计算，45万美元房屋的典型月供约为2,600美元，比3%利率计算高出约700美元。

罗斯说：“潜在买家之所以退出，是因为他们的首付和每月支付的钱都少了。”她在旧金山看到的买家中，有一半以上是科技工作者，当中许多人看到他们的股价在过去几个月里暴跌——在很多情况下，这让他们损失了六位数的资金。然后是通货膨胀：人们为杂货和汽油等物品支付的费用要高得多，因此他们的每月预算没有那么宽裕了。最重要的是，由于利率上涨，即使价格略有下降，每月付款也比以前高得多。

当抵押贷款利率开始上升时，包括旧金山在内的昂贵的沿海市场是最先出现放缓迹象的市场。与去年相比，旧金山在春季开始线上搜索房屋、联系房地产经纪人和申请抵押贷款的人数有所减少。

此外，加州首府沙加缅度也是降温速度最快的市场之一。这标志着新冠疫情高峰期的逆转，当时沙加缅度吸引了众多从湾区和其它昂贵地区迁入的远程者。当地房价在整个疫情期间飙升了44%，到今年五月达到61万美元的中位数价格。

其它新兴城市也在迅速降温

西雅图（第4）、爱达荷州博伊西（第6）、丹佛（第7）、圣地亚哥（第8）和华盛顿州塔科马（第9）等，都跻身今年降温速度最快的前10名房地产市场。另外，佛罗里达州开普科勒尔（Cape Coral）、拉斯维加斯、奥斯汀、凤凰城和佛罗里达州北港（North Port），在疫情期间都是受欢迎的迁入目的地，现在则是降温速度最快的前20个市场之一。

沙加缅度、博伊西、塔科马、奥斯汀和凤凰城都是疫情期间的新兴城市。博伊西的房价从2020年五月到2022年五月，上涨了53%，达到55万美元的中位数房价；塔科马的房价上涨了47%，达到57.5万美元。

房地产市场活动指数 皆有下降

不过，尽管湾区正在快速降温，根据房地产数据公司Altos Research的即时数据显示，圣荷西房市的市场活动指数（Market Action Index）仍高达68，依然属于卖方市场，不过六月时是79；在市场的中位天数，在7月1日的7天平均值是21天，但一个月前是14天。沙加缅度的市场活动指数还高达74，一个月前是85；西雅图的市场活动指数是84，一个月前是93；博伊西是54，一个月前是62；旧金山是60，一个月前是65。市场活动指数从0至100，在30以下属于买方市场。