富国银行正在退出房贷市场 房地产市场面临巨大压力

1月11日，据《福布斯》报道，美国三大抵押贷款机构之一的富国银行（Wells Fargo）正在退出抵押贷款市场。富国银行曾经是美国最大的抵押贷款机构。他们并没有完全摆脱困境，但他们正在对自己的战略进行重大调整，这是我们多年来看到的最大的调整之一。

富国银行过去的目标是尽可能多地进入（并在房契上）美国住房市场。现在，他们正寻求让自己的主营业务与最大的竞争对手更紧密地保持一致，比如美国银行（Bank of America）和摩根大通（JPMorgan Chase），它们在2008年金融危机后削减了抵押贷款业务。

这是华尔街命运变化的最新动态。2008年之后，华尔街继续经历着动荡和变革。这在一定程度上是由于新的监管规定和企业从危机中吸取的教训，但也有来自该行业颠覆者的压力。

对于有房者和准有房者来说，像这样大规模退出市场肯定会产生一些后果。那么它们是什么？它们将如何影响抵押贷款行业？

富国银行正在做出哪些改变?

富国银行过去的战略是专注于纯粹的交易量。争取尽可能多的抵押贷款客户，涵盖所有细分市场。现在，首席执行官查理·沙夫（Charlie Scharf）将专注于向现有客户提供贷款，同时改善他们为少数族裔提供的服务。

这一变化的主要推动因素是美联储的利率政策。虽然净息差大幅增加，但抵押贷款需求却跌至谷底。30年期固定抵押贷款利率已从3%以下升至7%左右。

这意味着平均每月抵押贷款上涨了数百美元，使许多潜在买家买不起理想的房子。

富国银行显然担心利率政策变化的长期影响。

即使是在2008年金融危机之后，该公司也不得不处理相当多的问题。这从根本上改变了美国的贷款运作方式，作为美国最大的住房贷款机构之一，他们感受到了监管变化的全部冲击。

更糟糕的是，富国银行在2016年因交叉销售丑闻受到审查，最终以30亿美元的和解告终。随着这段历史的发展，该银行已经变得更加厌恶风险，据消费贷款主管克莱贝尔·桑托斯（Kleber Santos）称，他们“敏锐地意识到我们需要做些什么来恢复公众信心。”

不幸的是，对于银行员工来说，这意味着裁员。虽然官方数据尚未公布，但高管们已经明确表示，他们的抵押贷款业务部门将大幅裁员。

在内部，墙上的文字已经有一段时间了，该银行的抵押贷款管道在2022年底下降了90%。

富国银行与主要竞争对手结盟

随着2008年之后抵押贷款市场变得更具挑战性，富国银行的许多最大竞争对手已经从住房贷款业务中撤出了一步。

摩根大通和美国银行等公司把更多精力放在了投资银行业务以及信用卡和个人贷款等无担保贷款业务上。

投行业务可以获得丰厚利润，而无担保贷款对尽职调查的要求要低得多，每笔交易涉及的金额（因此风险也低得多）也低得多。

这对房地产市场意味着什么？
这肯定不会有什么帮助。自2022年初以来，随着美联储的加息政策对交易数量的打击，房地产市场面临着巨大的压力。

成交量已经跌至谷底，新购房者面临着更高的还款前景，现有房主几乎被困在目前的抵押贷款交易中。

这个问题可能会变得更糟。以历史标准衡量，通货膨胀率仍然高得令人难以置信，美联储主席杰罗姆·鲍威尔（Jerome Powell）已经明确表示，在通货膨胀率达到2-3%的目标利率之前，他们不会停止。

对于那些正在寻找住房的人，以及依赖成交量赚钱的房地产经纪人等其他行业来说，竞争减弱只会让他们的处境更加艰难。

话虽如此，富国银行并不是城里唯一的玩家。美国最大的抵押贷款机构仍然是“火箭房贷”（Rocket Mortgage），前身为“速贷”（Quicken Loans），该公司在2021年发放了价值3400亿美元的抵押贷款。同年，“联合批发抵押贷款”（United Wholesale Mortgage）发放了2270亿美元，富国银行以1590亿美元的新增抵押贷款排名第三。

投资者呢？
受此消息影响，富国银行的股价基本持平，这表明投资者目前没有在房地产市场投入太多股票。

焦点的缩小是我们正在看到的一个主题，不仅是在金融领域，还有许多其他领域。尤其是科技。这是有道理的。当市场变得有点动荡时，专注于盈利的核心服务可能是一个明智的计划，直到好日子回来。

这也是“价值型”股票似乎正在卷土重来的原因之一。在2008年之前的几年里，股市最大的赢家是金融行业的公司。创纪录的利润出现在一个通常根据当前现金流定价的行业，而不是我们在科技行业看到的潜在未来增长前景。

当然，泡沫破裂了，随之而来的是廉价信贷时代，我们看到成长型股票（即科技股）成为投资组合的宠儿。

现在，钟摆似乎又摆了回来。随着利率在十多年来首次上升，高增长公司看起来不再那么有吸引力。不仅如此，银行业的监管也更加严格，这可能有助于确保我们不会看到2008年危机的重演。

但作为个人投资者，你该如何应对这些变化呢？你怎么知道什么时候该卖掉价值型股票，买入成长型股票呢？还是卖掉那些成长型股票去买动量股？

老实说，这并不容易。