香港一商业地贬值8成卖出 贱卖恐成趋势冲击库房

3月2日，据自由亚洲电台报道，一幅位于香港旺角、被称为“商业地王”的大型商业地皮，由新鸿基地产（新地）以约47亿港元夺标，比一年前估价228亿元贬值近8成，消息为香港楼市投下“震撼弹”。分析认为，港府“贱价卖地”恐成趋势，忧虑打击香港库房收入，一旦香港财政储备跌破12个月开支警戒线，更有机会被调低主权评级，甚至冲击联汇制度。

【香港一商业地贬值8成卖出 贱卖恐成趋势冲击库房】
一幅位于香港旺角、被称为“商业地王”的大型商业地皮，由新鸿基地产（新地）以约47亿港元夺标，比一年前估价228亿元贬值近8成，消息为香港楼市投下“震撼弹”。https://t.co/Lrz00SOjEO pic.twitter.com/QX0oLJg9bO

— TimedNews.com （@TimednewsC） March 3, 2023

香港地政总署周三（1日）公布，旺角洗衣街与亚皆老街交界大型商业地皮，由新地（0016）夺得，成交价47.29亿港元。以项目最高可建楼面152万平方呎计算，每呎楼面地价仅约3,103元，较市场下限56.4亿元、每呎楼面地价约3,700元再低16%，比新界区的工业地皮更平。

这幅商业地自被纳入卖地表后，估值一直下跌。一年前，地皮进入本年度卖地计划时最高估值为228亿元，一年之间大跌至47亿元，贬值近8成。这块土地去年2月估值182亿至228亿元，到去年底的73.2亿至121.9亿元；到今年2月正式推出招标，估值已跌至约56.4亿至109.7亿元，每方呎楼面估值约3,700至7,200元。

外界关注，为何这幅商业地皮夺标价远低于预期？对于香港楼市及经济会否有影响？

分析：为楼市投下震撼弹　“贱价卖地”恐成趋势

香港前《有线新闻》财经台台长顏宝刚周四（2日）对本台表示，洗衣街地皮估值变化追不上发展商的出价，最后新地以超低价投得，结果令人意外，为楼市投下一颗“震撼弹”，并反映“贱价卖地”可能成为趋势。

顏宝刚说：一方面就是地政总署官员应该心领神会知道，财爷的意思，所以接下来的土地卖得出就卖；另一方面发展商来说， 他们见到如果用“执死鸡”（平价）都投到地，未来他们就不会高价投地，相信地价一浪低于一浪，会成为一个趋势。

顏宝刚指出，发展商出价相当保守，原因是近来商业地皮流标情况严重，加上外来投资减少，甲级商厦空置率高；更重要是港府将推“明日大屿”及“北部都会区”项目， 届时土地供应多。

分析：香港库房收入减少　忧香港主权评级被降　

外界关注，政府卖地收入减少，对香港库房有何影响？顏宝刚指，卖地一直是港府重要收入来源，但按目前楼市发展，对港府财政收入会带来影响，并可能连带拖累降低香港的主权信用评级。

顏宝刚说：以现时政府的预测，未来3年的财政储备，占政府开支跌到只剩12个月，如果跌穿这个水平，其实已到达警戒线水平，现在譬如惠誉（信贷评级机构）是给香港AA-，但惠誉都表明AA-的前提是财政储备要有12个月开支，如果跌出这个水平，香港主权评级可能会被调低，这对炒家来说有理由冲击港元，这对联繫汇率来说可能是一个挑战。

卖地占香港库房收入近4分1

根据香港《财政预算案》，政府卖地及补地价是重要的库房收入之一，以上个财政年度（2021/22年）为例，占约4分之1，上年度卖地及补地价收入合共约1,411亿元，占该年度总预算收入5,911亿元的24%。

而今年度（2022/23年）预算案显示，政府地价收入仅711亿，按年跌5成。这比原本港府的预算大幅减少4成，港府指收入减少主因是部分土地成交价较预期低，以及部分地皮流标收场。

香港政府的财政状况近年响起警号，去年外汇基金亏损2000亿港元，创下最差投资纪录；同时财政储备急跌，大幅下降到8000亿港元的水平，仅相当于约12个月的政府开支。

地政署：有关出价为最高投标者

对于旺角商业地由新地以47亿港元低价夺标，地政总署指出，有关出价为地皮最高的投标者；发展局回应指，政府卖地项目估价由地政总署的专业测量师负责，以标书内所容许的发展及要求为基础，并参考市场的土地和物业成交及最新市况作出底价的估值，在收到起码达到底价的入标价才出售。土地的价值往往受不同因素影响，发展商亦会就其自身情况和发展策略等考虑出价。

发展局又指，政府推地的首要目标，是维持稳定及持续的私人房屋和商业用地供应，无论是市升或市跌，卖地目标维持不变，亦会继续经专业判断订定一块土地的底价，确保以合理的价钱推售用地。