美国楼市火爆一年后或迎来关键转折点 房价可能回调

3月12日，据CNBC报道，在新冠疫情让美国封锁国门一年之后，经济的发展仍然不可预测，住房市场的前景也不光明，事实上，房市看起来像是一场完美的修正风暴。房价过度上涨、住房抵押贷款利率回升、待售房源库存紧缺、住房开发商成本增加工期迟缓......种种迹象表明，美国楼市经历了一年的火热景象之后，目前可能迎来了导致回调的关键转折点。

住房抵押贷款利率开始回升

根据房贷新闻日报（Mortgage News Daily）的历史数据，30年期住房抵押贷款利率在去年初为3.75%左右，三月疫情爆发后跌落，四月短暂上涨，随后数月则不断探底，最低曾只有2.6%左右。

但是到了今年，住房抵押贷款利率开始回升。根据房地美数据本周，30年期住房抵押贷款平均利率已经上涨至3.05%.

经济学家认为：房屋销量面临两股力量的角力，就业的复苏预计会刺激更多需求，但是更高的住房抵押贷款利率又将增加购房成本。

住房抵押贷款利率对楼市的影响显著。在2018年全美就业岗位增长，但30年期住房抵押贷款利率从年初4%上涨到年末的4.6%，这导致了房屋销量出现下滑。

全美房价迅速增长

根据CoreLogic数据，截止今年一月，全美房价中位数上涨超10%. 当前房价正以2006年以来的最快速度增长。在西雅图、凤凰城、圣地亚哥等城市，房价涨幅更是远超全美平均水平。

房价迅猛上涨让一些房产的估值偏高。惠誉国际一份报告显示，全美房产估值偏高5.5%. 这份报告指出，“就业增长放缓、失业率仍然处于高位，这些因素无法支撑持续的房价上涨。”

房屋可负担性的下滑是楼市今年放缓的潜在原因之一。根据全美住宅开发商协会（the National Association of Home Builders）的数据，全美约60%的家庭无法支付一套价格位于当前房价中位数的新房。

当然，房价上涨对有房者来说是个好消息。根据CoreLogic的数据，2020年全美房屋拥有者的房产价值较2019年四季度增加了1.5万亿，相当于每户房产价值增加了2.6万元左右。

房屋库存紧缺

当前全美房屋库存下滑至历史最低谷。根据realtor.com网站的统计，今年二月底在市面上销售的房屋数量只有一年前同期的一半。这是因为待售房源数量急剧下滑。

这导致潜在买家之间竞争激烈。根据Redfin数据，今年一月58%的房屋出售时面对来自不同买家的激烈竞价。这已经是连续第九个月出现这样的火热场景——超过一半的房源都经历了竞价环节。

大城市的吸引力还在

Redfin经济学家指出，居住在纽约、旧金山这类大都市的居民并没有像此前一些猜测那样大批、永久离开都市。确实不少居民出售了城市的公寓楼，但是其中一些人只是搬到了同城更大的空间或是离市中心较远一些的独栋房。

“现在有不少在疫情当中经济状况还非常好的潜在买家，他们想要寻找更大的空间可以让他们在家办公，他们也考虑到经济重开之后、自己住的地方距离城市的设施比如商店和餐馆不要太远。”Redfin首席经济学家表示。

根据Douglas Elliman和Miller Samuel的数据，纽约曼哈顿今年二月新签约住宅销量和去年同期相比飙升了73%. 此前放出的买房优惠条件也在纷纷撤回，卖家拥有更强的议价权。

而在房价可负担性更强的城市，比如底特律、克利夫兰、巴尔的摩，这些地方房价的涨幅远超纽约、旧金山。

住房开发商成本增加

住宅开发商们显然没有预料到去年夏天开始上涨的需求。不少建筑公司在疫情爆发后都选择了停工或裁撤工人。住房开发商们没有料到楼市如此强劲的复苏。

另外，建筑材料尤其是木材的价格飙升，再加上建筑工劳动力短缺、住宅地皮短缺等等因素，也让住宅开发商们的成本陡增。根据全美住宅开发商协会数据，平均每栋新屋的建筑成本增加了2.6万。

开发商的供给跟不上蓬勃的需求，也将进一步拉低房屋销售。住宅研究公司Zelman & Associates预测，全美独栋房屋面临约90万套的缺口。