美国房价跌了 重大拐点的信号 11年来最大月跌幅

8月24日，据《美国中文网》报道，抵押贷款软件、数据和分析公司Black Knight的数据显示，6月至7月，房价下跌了0.77%，这是近三年来首次出现单月下跌。

虽然这一降幅看似不大，但却是2011年1月以来最大的单月降幅。这也是自1991年以来7月份的第二糟糕表现，仅次于2010年7月份0.9%的下滑，当时正处于金融危机的衰退时期。

今年抵押贷款利率的快速上升使得本已昂贵的住房市场变得更加难以承受。在新冠疫情头几年，由于需求异常强劲，供应处于历史低位，抵押贷款利率连续创下新低，房屋价格大幅上涨。

现在，住房负担能力处于30年来的最低水平。Black Knight数据显示，在30年期抵押贷款中，用20%的首付购买普通住房需要家庭收入中位数的32.7%。这比疫情开始时高出约13个百分点，大大高于2010年衰退前后的年份。

Black Knight企业研究和战略副总裁瓦尔登（Andy Walden）说：“我们在过去很长时间一直建议，从负担能力的角度来看，利率、住房库存和房价之间的动态关系无法持续，在某个时候，必须放弃一些东西。”

他补充称：“我们现在看到的正是这种情况，7月份的数据提供了市场出现重大拐点的明确证据。随着房地产市场进入通常更为中性的季节性月份，进一步的价格调整可能即将到来。”

从历史上看，6月至7月的房价平均上涨0.4%，因为购买更大、更昂贵住房的家庭在市场所占权重很大。许多家庭都喜欢在学校放暑假期间搬家。

即使在金融危机期间，由于市场的季节性，房价通常也会从3月到5月小幅上涨。那个时期所有的价格下跌都发生在7月到2月这几个月。

过去几个月，一些当地市场的跌幅甚至更大。圣何塞的房价跌幅最大，近几个月来下跌了10%，其次是西雅图（-7.7%）、旧金山（-7.4%）、圣地亚哥（-5.6%）、洛杉矶（-4.3%）和丹佛（-4.2%）。

与2021年7月相比，7月份房价仍上涨了14.3%，是历史年度价格涨幅的三倍多，但这一涨幅大部分发生在2022年前5个月，也就是抵押贷款利率大幅飙升之前。

根据《抵押贷款新闻日报》的数据，今年开始时，30年期固定抵押贷款的平均利率约为3%，该指数逐月缓慢攀升，5月份小幅回落，但6月份大幅飙升至略高于6%的水平。现在它徘徊在5.75%左右。