中国10%的城市房价跌回5年前 郑州沉默 天津流泪

来源：楼市黄大大 

中国楼市，一个巨大的“10%危机”悄悄浮出水面。

郑州天津这样的大城市，突然发现自己和东北小城牡丹江肩并肩。

牡丹江、郑州、安庆、天津、石家庄、湛江、常德

从南到北，分布广泛。这7个城市，房价跌回5年前！

在国家统计局监控的70个大中城市中，数量恰好占了10%。

它们，何以至此？

一

郑州的老张，最近很郁闷。

2016年，他花了60万在郑州西郊买了套98平的小高层。

到了2020年，他准备以80万的价格卖掉这套房子，结果挂牌了一年多也没能成交。

去年降到了75万元，还是无人问津。

前两天，老张“认命”了，价格降到65万。算上资金成本，这已经是妥妥的亏本甩卖了。

但他说，这个价格在市场上，其实还是没有竞争力……

因为，郑州卖房的人太多了！像老张这样的，绝不是少数。

2018年，北龙湖绿城百合的二手房，曾以接近4万/平的价格成交，今天，挂牌价已经跌到3万左右。

2017年，有人在郑州普罗旺世买了一套91平的房子，当时的均价是14500元/㎡。

结果，今天这个小区挂牌价还是停留在14300元/㎡左右，真想快速卖出，要挂到13000元/㎡以下才行。

太无奈了！

郑州，一个国家中心城市，常住人口1260万，房价却硬生生连跌了5年！

放眼70城，跌幅仅次于资源枯竭、人口净流出的东北小城——牡丹江。

2017年7月，郑州商品房均价12994元/㎡。

2022年7月，郑州商品房均价12174元/㎡。

围绕着郑州主城区，东南西北各个板块都出现了房价下跌的行情，跌个一两千不嫌多，降个百分之二三十也不稀奇。

因何沦落至此？

除了接连不断的疫情、水灾等客观因素之外，我觉得还有一个原因，是郑州自己的任性！对楼市调控缺乏系统思路，甚至朝令夕改，反复无常。

2015年以来，郑州平均每年有100个村开拆，如今启动拆迁的村已经高达600余个，四环之内城中村几乎绝迹。

这当然是一件好事。但与之同步的，是天量的土地供应和大规模的棚改货币化。

开发商嗨了，买房人嗨了，房价也嗨起来了！政府卖地乐呵呵，但“嗑药”的后果很严重。

随之而来的，郑州房价在一年内大涨40%以上，猛得吓人。

直到今天，郑州潜在的商品房库存还有约1亿㎡，足足可以卖6-8年。狭义库存去化周期高达26个月，远超18个月的警戒线。

眼看着房价节节攀升，郑州又拿出了奇葩招数，不分青红皂白：限价！

2016年，在郑州豪宅聚集的北龙湖，金茂以3.6万/㎡的楼面价拿下当年地王，引爆郑州楼市。很多人预估，这个楼盘怎么也卖个8万/㎡！

可谁能想到，没过几天，郑州却把该板块的成品新房价格直接限制在3.2万/㎡。

不赚钱不说，转眼血亏4000元/㎡，这刺激，谁受得了？

后来郑州自己也觉得此举太过分，给开发商特批了备案价，允许卖到5.8万/㎡。

此事才得以平息。

可是长久以来，种种任性之举，还是使得郑州楼市库存高企，供过于求，城市的房价缺乏带动，房企杯弓蛇影，购房者也是胆颤心惊。

郑州楼市，就这么被自己玩残了……

二

如果说郑州多少是咎由自取，那天津多少有些飞来横“锅”。

很多天津人，都感觉到挺困惑的。这房价，怎么就不涨呢？

有个极端案例来自@橘子。

他在2017年以140万的价格上车武清，结果房价一跌再跌，最后去年以97万抛售。

一顿操作猛如虎，5年倒亏了43万。他感到心在滴血。

可他刚卖掉自己的房子，发现武清的房价又降了一波，心里顿时好受了不少……

类似郑州的是，天津这几年房价也走了一波“过山车”行情。

有网友回忆，2015年底的时候，他看上了一套房子，总价不到90万，结果那时临近春节，就计划年后再买。

可仅仅就是过了个年的功夫，房东就要求涨价10多万，他只好放弃。

而房东之所以突然硬气，自然是因为大环境的造势。

怎么形容2016年天津楼市的火热程度呢？用天津人自己的话说，就是“一天一个价。”

7月的时候房价还是1.5万/㎡上下，10月的时候房价就变成了2.5万/㎡。

而天津不断高企的房价更是吸引了众多的炒房客，2016年全年，天津新房成交量达23.4万套，二手房成交量达18.8万套，同比暴增75%和51%！

天津楼市的分水岭，正是2017年。

有人在2016年以130万的价格接手了一套天津东丽区的二手房，没过多久，挂牌价就一路飙升至210万。

当他踌躇满志，打算等再涨一波就卖掉的时候，房价却开始掉头下跌，2020年该小区的挂牌价只有140万了。

表面看赚了10万，但是算上房贷利息和资金成本，肯定还是亏的。

天津的颓势，跟京津冀的转型和调控有密切关系，也跟自身经济衰退有关。

临近北京让天津吃到了楼市放松的第一波红利，但也成为最早被重锤的城市。

2017年下半年，北京收紧调控，连带着整个京津冀调控都在加码，限购、限贷等重磅政策接连上阵，天津楼市很快就颓了。

房价一跌就是5年。

天津的经济，也出现了明显的衰退。从2016年到2021年间，天津的GDP总量减少了12.25%。

天津，这几年过得是相当苦啊。

三

同在京津冀这个圈子里，天津的苦，石家庄也能懂。

石家庄的房价走势，简直就是天津的缩小版。

石家庄楼市在2016年迎来了春天。年初的时候，房价还是8500元/㎡，到了年底，石家庄的房价就飙升到了1.5万元/㎡，几乎翻了一倍！

2017年年初，石家庄的新房均价甚至一度达到1.9万元/㎡，二手房挂牌均价也高达1.8万元/㎡。

紧接着，石家庄就遭遇了和天津一样的命运，被称为“国际庄最严限购令”出台：

外地人要在石家庄买房，需要3年内连续缴纳24个月的社保，本地人买了房，5年内不能上市交易！

这等于是掐死了石家庄的二手房市场，从那以后，石家庄楼市的命运转变了……

2017年的时候，开发区有一个极为火爆的二手楼盘叫天然城，当时房价一度被炒高到2万元/㎡，结果5年过去了，现在这个楼盘的均价，跌到了11685元/㎡！

2017年的时候，2万一平的房价遍地都是，能接受你就买，接受不了自然有别人买。

现在呢？

即便强如二环，新盘备案价也就是1.5万-1.8万元/㎡之间。如果你打算买二手房，1.5万元/㎡就可以在二环内享受到“皇帝选妃”般的待遇。

今年以来，石家庄陆续放松了限售、公积金政策，但是依旧止不住房价持续探底。

一直以来，石家庄一直被本地人称作“国际庄”，但在全国省会城市中存在感不强。

坐拥1120万常住人口，但石家庄实在太“穷”了。

石家庄本土摇滚乐队“万能青年旅社”有一首很火的歌叫《杀死那个石家庄人》。

里面有一句词是这么唱的：“傍晚六点下班，换掉药厂的衣裳，妻子在熬粥，我去喝几瓶啤酒……”

在石家庄人的记忆里，城市中弥漫的药味已经成了一种烙印。

而凭借着制药、钢铁和纺织这三驾马车，石家庄有过工业时代的短暂辉煌，但今天只剩下落寞。

一方面，缺乏高新产业留不住年轻人和高端人才，另一方面，人们的工资也始终涨不起来。

2021年，石家庄的人均可支配收入是43024元，一份月薪5000的工作就已经可以算是高薪了。

但是对比房价呢？

即便现在石家庄的房价已经降到1.3万元/㎡，一套100平的房子总价130万，首付40万，贷款90万，月供就要将近5000元。

外地人不想来，本地人买不起，长此以往，石家庄的房价其实还没有到底……

四

比起郑州、天津、石家庄跌得轰轰烈烈，更多的小城市垮得悄无声息。

黑龙江的牡丹江、安徽安庆、广东湛江和湖南常德，代表了大江南北的小城市们衰落的命运。

这些城市的房价，同样跌回了5年前。

比如牡丹江，活脱脱的东北五线城市缩影，是继鹤岗之后，名副其实的黑龙江房价第二城，只不过是倒数第二。

严谨点说，房价跌回5年前并不足以形容牡丹江，牡丹江的房价早已跌回2007年！

一夜回到15年前。

在牡丹江，10万一套的二手房并不少见，5万一套的也不是没有。

楼市垮塌的背后，也是整座城市的陷落。

2010到2020的十年间，牡丹江常住人口从279万减少到229万人，整整流出了50万人！

2021年，牡丹江GDP仅为875亿元，人均GDP只有3.5万元，不到全国平均水平的一半……

相较而言，安庆、湛江和常德的境遇要好上不好。东北被全国虹吸，它们只是在省内被虹吸而已。

这3座城市边上，都有一个胃口极大的老大哥。

从安庆到合肥，108元一张高铁票，两个小时车程，非常便捷。十年间，安庆人口外流超过102万人，占户籍总人口的19.7%左右，人口外流最严重的宿松县，外流人口占比甚至高达29.83%。

失去了人口支撑的安庆，自2017年到现在，房价始终徘徊在六七千，犹如死水一潭。

常德也是如此，十年间人口流出43万，房价更是只有四五千。

湛江就更惨了，大湾区的虹吸能力比一般的省会强了可不是一星半点，十年间湛江人口流出160万人！

2017年的时候，湛江的房价就冲上了万元大关，而随之而来的就是连年下跌。如今湛江的平均房价只有8000出头，可即使这样，相比湛江平均3000的工资来说，这个房价还是有点虚高了……

五

这是一个残酷的现实，10%的城市，房价已经跌回了5年前。甚至还在不断滑落深渊。

“10%危机”的背后，是楼市大分化的滚滚车轮。

比如，拿郑州和杭州来说，两座城市人口都在1200万左右，都是万亿GDP俱乐部的成员，表面看起来旗鼓相当。

可是五年时间，郑州房价跌没了9%，杭州房价反涨25%！

足足三分之一的差距！

2017年，如果分别在郑州和杭州买套300万总价的房子，今天资产相差百万。

在买房这件事上，选对城市，变得越来越重要。