美国成屋销售已“十连降” 3.3个月供应量仍很低

12月21日，据《美国中文网》报道，全美房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，11月份成屋销售较10月份下降7.7%。

经季节性调整后的年率为409万套，这一数据低于分析师此前预测的417万套，降幅也比通常的月度降幅大得多。

据报告，当月销售同比下降35.4%，已是“十连降”。这是自2010年11月以来的最低增速，但2020年5月除外，当时处于新冠疫情初期，销售量急剧下降。而在2010年11月，美国陷入经济衰退和止赎危机之中。

11月的数字基于成交量，因此合同很可能是在9月和10月签署的，当时抵押贷款利率在下降前达到峰值，现在的利率比10月底低了约1个百分点，但仍比今年年初高出两倍多。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）称：“从本质上讲，住宅房地产市场在11月被冻结，类似于2020年新冠经济停摆期间的销售活动。主要因素是抵押贷款利率的快速上升，这损害了住房的负担能力，并降低了房主挂牌出售房屋的积极性。 此外，可用住房库存仍接近历史低位。”

11月底，有114万套待售房屋，比去年11月增长2.7%，但以目前的销售速度来看，3.3个月的供应量仍然很低。

由于供应不足，房价较去年同期上涨3.5%，至37.07万元的中位售价，但年涨幅正在迅速缩水，远低于今年早些时候的两位数涨幅。这仍然是NAR记录的最高11月房价，并且连续129个月出现同比上涨，这是该机构自1968年开始追踪这一数据以来持续时间最长的一次。由于供应紧张，约23%的房屋售价高于挂牌价。

Realtor.com高级经济学家拉蒂乌 （George Ratiu）在一份新闻稿中写道：“过去五个月，我们看到房价从夏季高峰期回落。与此同时，我们也看到租金增长连续10个月回落。”

他补充道：“然而，对于许多想要买房的家庭来说，房价仍然具有挑战性，尤其是在高通胀和仍在上升的利率侵蚀购买力的情况下。”

所有地区的销量都有所下降，但房价最高的西部地区销量下降最为严重，同比跌幅近46%。

11月房屋待售时间也更长，平均为24天，高于10月的21天和2021年11月的18天。尽管市场放缓，但61%的房屋在不到一个月的时间里签订了合同。

由于房价仍处于高位，抵押贷款利率触及周期性峰值，首次购房者仍持观望态度，他们占11月销售额的28%，与10月持平，略高于2021年11月的26%.从历史上看，首次购房者约占市场的40%。

所有价位的成屋销量都有所下降，但百万元以上的豪宅销售额降幅最大，同比下降41%。这一分类在疫情头几年增长最大。

抵押贷款利率已经从最近的高点回落，但是否足以抵消房价上涨还有待观察。

劳伦斯·云称：“由于抵押贷款利率已经连续五周下降，市场可能正在解冻。现在的平均月供几乎比几周前利率达到今年的峰值时少了200元。”