中國房地產精心操縱的數字背後：冬天還會遠嗎？

來源：包叔

2月的第叁週，北京叁環內壹個售樓處的洗手間，兩個來看房的男子壹邊放水壹邊討論房子。壹個問想再去其他項目看壹眼，然後再回來，怎麽跟銷售說才不至於尴尬？

【中國房地產精心操縱的數字背後：冬天還會遠嗎？】
皇城根腳下的人，似乎都有壹種敏銳的嗅覺。房山市住建局說，在中介和購房者間流傳的房山即將試點“認房不認貸政策”是假的。很多事情壹闢謠，大家才知道可能有這麽壹件事。壹線城市放鬆限購，是樓市刺激政策最後的大招。https://t.co/MURgAQ0jNq pic.twitter.com/OAJAnzgGTA

— TimedNews.com （@TimednewsC） March 1, 2023

另壹個人說，妳都決定壹會兒要回來了，還是先交錢佔上房子再出去看吧。這位說完後，洗手，下定金。

恍惚之間，房地產又回到了2015年——上千萬的資產交易，在談笑間就愉快地完成了。這個項目是北京十萬+的高端項目，二月份最快的成交記錄是壹棟總價3700萬的樓王，客戶從踏入售樓處大門，到劃卡按密碼：隻用了20分鍾。

筆者的朋友獸爺說，自己去菜市場買白菜都沒這麽快。

壹部分優質資產的成交價也在水漲船高。2月中旬，海澱的融創西山壹號院，成交了壹套樓王。這個項目海澱人民都很熟悉，過去單價隻有十萬出頭，但這套181平米的頂層南北總成交價2520萬，換算下來單價飙漲到了13.9萬。兩叁個月時間，北京海澱最具代表性的二手房項目，成交價漲了兩叁萬壹平米。

買貴了這麽多，但成交中介卻說這位客戶的特點是：不差錢，攔不住。

1

過去叁年，北京樓市每年開春都會經曆壹波陽春，量價齊升。到了五、六月份，需求消耗殆儘，市場急劇下行。

今年北京樓市的開頭也有點相似。“我愛我家”的數據，1月28日後的二十天，北京區域帶看量環比增長超過八成。而鏈家，最近的週六、日都成交了六七百套二手房。二月份的前二十天，北京二手房就成交九千多套。按這個速度下去，北京這個月二手房成交量要奔壹萬五千套去了。

這輪陽春，是從高端房產的熱銷開始的。

2月20-24日，北京市住宅成交前叁名都是高端改善項目。信達中心東外39號排名第壹，成交均價12.5萬的房子壹口氣賣了15套。信達後面是均價13.4萬的遠洋LAVIE。而很多不那麽好的房子，業主越來越能接受議價，隻求儘快出手。開發商的首付分期活動給了他們置換的機會。從去年開始，北京望京、亦莊、大興有大批項目出台了首付分期政策。客戶隻需要先交10%或者20%的首付款，就能鎖定壹套房子。

大家明白，短時間內這樣的機會很難再有了。暖風吹來，這批業主完成了套現，出手豪橫。前幾天，昌平紅盤國譽燕園入市，週末兩天成交了36套；通州雙地鐵新盤京玥蘭園開盤，熱銷12.8億。

2月22日，西紅門的華潤橡樹灣開盤，項目單價六萬六壹平，大家揮舞着鈔票，當天買走了16.2億的房子。有地產商朋友判斷，這次熱度會延續兩個月：客戶都在賭！

皇城根腳下的人，似乎都有壹種敏銳的嗅覺。房山市住建局說，在中介和購房者間流傳的房山即將試點“認房不認貸政策”是假的。很多事情壹闢謠，大家才知道可能有這麽壹件事。壹線城市放鬆限購，是樓市刺激政策最後的大招。

最近還有消息說，因爲樓市回暖了，鄭州有銀行將房貸利率由3.8%調升至4.3%。

這些迹象都表明，中國樓市政策在經曆了持續壹年多的放鬆後：政策的頂，也終於到了。

2

去年8月份以後的很長壹段時間，上海豪宅中介都在推薦降價房源。最開始隻有零星房源降價，繼而越來越多，最後甚至製成了壹張長長的降價房源表。

短短四五個月的時間裏，中國最好的二手房市場挂牌價下降了15%，二十四五萬的尚海灣、翠湖和雲錦東方，成交價降到了二十壹二萬。但新年過後，中介朋友推介的降價房越來越少。直到最近，都已消失不見。中介開玩笑說，還沒漲價，就不錯了。

和往年不壹樣，上海今年二手房市場的熱度遠遠不及新房。憑借着新房超高的性價比，壹月份至今，上海已經連續出現了五個日光新盤。最近，青浦區的虹橋逸都項目開盤，276套房源售罄，隻用了3個小時。

二月份第壹週，上海新房成交面積環比上漲345%，第二週，又環比上漲了40%。朋友開玩笑說，現在買豪宅的客戶，都是搶不到新房的。但隨着二手豪宅價格下降，新舊房源的價差也在縮小。

二月份的前兩週，上海豪宅市場成交了近四十套房子，相當於去年壹個月的成交量。去年雷打不動的豪宅客戶們，節後勤快了起來。有的在壹天之內見了兩個房東，這在豪宅交易中是很罕見的：這個不賣，馬上談下壹個。

上海鏈家數據顯示，二月份前兩週門店的成交量增長了五到六成。目前上海豪宅市場的房源，主要還是：去年年底挂牌的底價房。

豪宅中介按照經驗判斷，這輪熱度持續到叁月中旬，客戶估計會冷靜下來，因爲那會兒新挂牌的，就要漲價了。

四大壹線城市中的深圳市場，也在回暖。二月份第二週，深圳全市二手房成交784套。如果按照這個速度下去，可能要迎來壹次叁千套成交量的肥月，是過去兩年平均數據的兩叁倍。

不過，所有壹線城市的回暖，隻是傳遞壹個信號。都沒有二線的升溫來得那麽劇烈，那麽迅速。

前段時間，筆者的壹位朋友在成都龍泉、雙流連續看了壹週二手房後，決定從兩套心儀房子中定下壹套。下午，中介幫她約了她最中意的那套超高層的房東面談，但房東電話多次未接通。這時，她喜歡的另壹套房子有其他買家想約房東談，她把機會讓出去了。

晚上11點多，中介電話突然打過來，她想面談的房東直接下架了房源，覺得賣便宜了。她突然想起了那套讓出去機會的房子。中介說，那套當天下午就賣掉了。

另壹位朋友也經曆了房東跳價。他正按照談好的價格準備交定金，房東就變卦說壹分不少，按原價賣：這隻是過了幾分鍾。

在貝殼後台，成都15個貝殼簽約中心簽約室的狀態都是“爆滿”。晚上11點還有人趕着去簽約中心簽單，簽約經理每天加班到淩晨兩叁點。他們說，這不是回暖，這是“劇烈升溫”。

從那以後，各地經紀人手裏要是沒有壹段貝殼的簽約中心爆滿的視頻，就沒法在中介圈混了。

2月17日，緊隨成都之後，杭州宣布當日二手房成交317套。杭州上壹次日銷量突破300，還是517新政放鬆限購之後。杭州的成交量堪比新政。成都的銷量猛翻壹倍，都不及鄭州的鑼鼓喧天。2月5日，鄭州貝殼發布壹張喜報：單日成交量破400。

而這裏，原是壹座單日銷量能連續破百就要慶祝的爛尾之城……

3

2月13日，成都宣布二手房成交量達到史上最高的1052套。壹個去年月均銷售壹萬二千套的城市，忽然刷出了月售叁萬套的成績，震驚地產圈。

這個數據公布後，有網友開始較真。他將去年和今年農曆初七開始15天內的成交數據比較了壹番，發現成交量併沒有好太多。去年和今年1月個人住戶貸款數據再次比較，發現在今年人民幣貸款同期大幅增加的情況下，個人住戶貸款卻更少了：市場沒有輿論渲染得那麽誇張。

壹個更直接的證據是，成交量創紀錄的前兩天是週六、週日，而官方披露的二手房成交量爲：84套和0套。

很顯然，這是壹個經過精心操縱的數字。誰說我們的地方政府不懂宣傳的？

數字可以作假，但情緒很難掩蓋，就像喜歡壹個人，捂住嘴巴，從眼睛也能流露出來。

十多天前，央行公布了壹月份的金融數據。壹月份，M2餘額273萬億，同比增長12.6%，增速創造了2016年5月來的新高。人民幣貸款4.9萬億，同比多增9227億，刷新了單月最高記錄。經濟學家馬光遠說：我聽到了央行發動機的轟鳴聲。

今年，大家的目標都出奇的壹緻，就是努力搞錢。前幾天，和壹位做私募的老朋友聊天。他們前年在恆大身上受傷頗深，去年轉道幫城投融資。但壹年時間下來，才知道政府生意還更艱辛，很多城投公司付不出來利息。

他們今年重新放開了房企白名單，打算再和開發商做生意。誰知世界已經變了。

開發商已經不缺便宜資金了。有的和銀團對接貸款和險資，資金成本隻要六七個點。還有的大開發商直言：本質上我們不缺債。

朋友哭笑不得地說難以和銀行抗衡，自己資金的募集成本就能算到八九個點：通脹率都8以上了，我們的理財都抗不過通脹。

當通脹高啓時，資金本能就會尋找保值通道。

曆史的慣性，在房地產這壹頁是如此沉重。但慣性也有結束的壹天。而我們離這壹天，越來越近了。

前幾天的碧桂園年會，楊主席要大家去壹、二線賣得出去的地方拿地，叁、四、五線拿地則要評判市場，確保銷售。另壹家去年沒怎麽拿地的房企也展開了拿地計劃，他們的目標城市隻有五個：上海、蘇州、杭州、南京和合肥，併且要封頂要搖號的熱門住宅。

筆者原來寫過，早在叁道紅線出台前，開發商就鎖定未來房地產的主戰場了：大約十座城市還有發展盈利的空間。

今年這個春天來之不易。留下的開發商，都是被精挑細選過的，可能是曆史上最有財務安全意識的壹批商人。他們將叁、四線城市抛棄在了這輪小陽春之外。

被開發商抛棄，就意味央行的水很難流到那片幹涸了叁年的土地上。後果可能像商丘壹樣，連公交公司都會因爲財政補貼不到位而暫停運營。

衆多二線城市也戰戰兢兢如成都壹般，想儘早拿到繼續參與地產遊戲的入場券——誰不想接着奏樂接着舞？

2月13日，同時在房地產重災區的河南駐馬店，上蔡縣縣政府主辦的房產展銷會上，表演了鋼管舞、胸口碎大石的活動。兩天後的早上8點半，壹支中介組織了很久的看房團坐着大巴車從平頂山光明路出發，到了鄭州。

二七區亞星錦繡山河項目沙盤旁的紅色大屏幕上寫着貝殼專場團購會。這天項目案場，中介拍下看房團熱熱鬧鬧參觀售樓處的視頻說：老鄉來了。

那些老鄉是怎麽來的咱不知道，但後來河南老鄉王樸石因爲想看熱鬧，問了壹句自己能不能參加，被中介追着打了很多天的電話。王樸石說離了八十公裏，去不了。中介說，等着，我開車去接妳……