中国楼市最大的悬念即将揭晓 银行和投资者都在观望

来源：小白读财经

最近，中国央行宣布于2021年7月15日全面降准0.5%，释放约1万亿元人民币的资金。之后，市场最大的悬念是7月20日公布的最新一期贷款市场报价利率（LPR）利率是否会下调。

LPR被称为新的贷款基准利率，它是18家有代表性的商业银行对最优质客户的贷款利率，它的价格形成是中期借贷便利利率（MLF）加点形成。加点主要是考虑银行的银行成本，比如你的运营成本比较高，你的加点就会高一点。
　　
即：LPR利率=MLF利率+银行综合成本

1、LPR利率的意义。LPR是贷款基准利率，所以企业贷款、个人贷款（房贷）都是参考LPR定价，影响巨大。

2、LPR有两个期限，一个是1年期，另一个是5年期，如果是长期限贷款参考的是5年期LPR，比如房贷。目前1年期LPR是3.85%，5年期LPR是4.65%。

3、LPR利率由MLF利率和银行综合成本两大因素决定。

A、MLF利率是政策利率，一般每月15日进行一次MLF利率并公布中标利率，中标利率基本上是由央行定。

过去的经验来看，当MLF利率下调，LPR利率随之下调。比如2019年11月5日MLF利率下调5个基点，当月1年期LPR和5年期LPR也下调5个基点。2020年2月17日MLF利率下调10基点，当月1年期LPR下调10个基点，5年期LPR下调5个基点。2020年4月15日下调20个基点，当月1年期LPR下调20个基点，5年期LPR下调10个基点。

7月15日，央行也将开展MLF操作，目前来看MLF利率大概率不会调整，即不会上调，也不会下调。

B、银行综合成本主要是资金成本，资金成本主要是从储户那借来的利息成本（存款利息），此外是从央行那借来的利息成本。

存款利率方面：2021年6月21日利率自律机制优化了存款利率自律上限的确定方式，新的存款利率自律上限实施后，半年及以内的短端定期存款和大额存单利率的自律上限有所上升，一年以上的长端利率自律上限有所下降。

随后一年期及以上的存款利率普遍下调，半年及以内的短期利率则有小幅上升。也就是说，存款利率整体上是下降的。

存款利率下降意味着银行综合成本整体上应该是降低的。

对央行利息成本方面：据央行有关负责人介绍，7月15日的降准，释放的长期资金约1万亿，降低金融机构资金成本每年约130亿元。

为什么降准不仅能为银行提供资金，而且还能节约成本呢？

一般情况下，商业银行主要是通过MLF操作从央行那获得资金。但MLF操作本质上是商业银行等金融机构以优质债券作为抵押，借入资金并支付利息的一种借钱方式。

MLF操作期限一般是1年，目前的利率是2.95%，也就是说通过MLF操作融入资金，商业银行给央行支付大量利息。

但降准释放的资金是长期的、没有利息的。这因为这部分资金本来就是商业银行自有资产，只是不能使用，降准后就意味着部分可以使用了。

本次降准是7月15日开始，而MLF操作也是在7月15日，为了维护资金面的稳定，央行降准后必然降低MLF操作投放量，即有息的资金减少了，无息的资金增加了。银行的资金成本自然降低了。

过去的经验上看，央行降准后LRP利率下调与否存在不确定性。

2019年09月16日，央行降准0.5%，当月1年期LPR利率下行5个基点。2020年01月06日，央行降准0.5%，但当月LPR利率没有变化。

也就是说，当银行资金成本降低时，本月的LPR利率是否下调将成为市场最大的悬念。

1、若LPR利率不下调，降准对股市、楼市的利好作用降低。本月15日的降准普遍被市场视为超出预期，市场欢呼，本周一的股市以大涨回应了。但作为“基准利率”的LPR若不下调，这个利好对股市影响有限，而楼市则难以享用。

正如中国央行2021年货币执行情况报告里提到的：市场在观察央行公开市场操作时，应重点关注公开市场操作利率、中期借贷便利利率等政策利率，以及市场基准利率在一段时间内的运行情况，而不应过度关注央行操作数量，避免对货币政策取向产生过分解读。

2、若LPR利率下调，则分为两种情况：

一是1年期LPR下调，而5年期LPR不下调，这种概率偏大。因为5年期LPR利率决定房贷利率，当前楼市调控从严的背景上，5年期LPR基本没有下调的空间。这种情况下，银行实际贷款利率将会降低（不含房贷），因为实际贷款利率是参考LPR定价。

二是1年期LPR和5年期LPR双双下调，这种情况下对股市、楼市明显是利好了。