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中国二手房的至暗时刻不是近了而是已经来了 市场急冻


2021-09-11 居安 分享到Twitter 分享到Facebook 分享到Telegram |  国语 |  粤语

来源:财经头条

这些天,国内房产,尤其是二手房的话题比较多一些。目前观察到的情况是,国内很多大中型城市的二手房市,不管是价格还是成交量,都越来越不乐观了……

笔者有一个亲戚,在老家一共买了两套房,一套房烂尾了,一直没有交房。另外一套准备卖了,置换到省会城市。然而,市场又给她了沉重一击。2017年将近1万买的房子,眼看开发商降价到7-8千,谁知道三四线降价就像无底洞一样,永远看不到尽头,时不时的特价房,特价到让人心惊。挂了半年,连看房的人都很少,心理瞬间破防!

像她这样的人,目前又何止少数呢?其实是大有人在的。

徐州7月份成交套数下降27.51%,降价的业主是批量的。有数据显示24小时,超200+业主降价,幅度最高25万。在这场楼市风暴中,没有人能置身事外,二手房正在进行一场自上而下的改革!

二手房的至暗时刻

放眼中国国内,二手房的至暗时刻已经到来了,我们先来看一下到底有多凉:

1、杭州

7月份的杭州,日子就不好过,8月份更甚。来看这个数据:7月份二手房成交环比下跌了19%,同比降幅为54%。超过50%的跌幅意味着杭州成交面积相比去年已经腰斩。数据显示,这是今年除了2月份之外的第二个低值。

杭州是去年全国非常火爆的城市,可现在都变成这个样子了。

2、成都

从下面的数据中可以看出市场价格从今年年初到5月份都是一直上涨的趋势,成交量也是平均上涨的,而6月份进入冰封期,不管是价格还是成交量都是骤降。5月28日,成都发布201个小区,之后扩大范围,5+2二手房参考指导价,大部分为市场7-8折,为此,不少业主提高首付比例或者另外付款,银行贷不了那么多钱,提升了买房门槛。举几个例子——就以高新大源板块的万科公园五号来说,指导价是33006元/㎡,而成交参考价格就是39300元/㎡,价差6000+,降幅16%。天府新区的锦江生态带,万科翡翠公园,指导价与参考价相差7千+,降幅24%。两者价差最低也是8%,这也就意味着,一套房最高能降上百万。

这就是西南片区的龙头城市成都,已经变成这个样子了。

3、深圳

深圳就是成都的前车之鉴,永远上涨的深圳也迎来魔咒。加码政策一出,资金量价齐跌。深圳已经连续下跌三个月,4-7月份,成交套数直线下降,7月同比下跌79.07%。8月的第一周,成交套数不足600套。与此同时深圳的学区房也遭到重锤,一套深圳顶尖学区房,居然降价500万还流拍,瞬间成为各大媒体的新闻。接下来,宇宙中心的深圳也是量跌价难涨,很难脱手。

4、西安

二手房指导价出台将近月余,一季度新房的供不应求、万人摇号的加剧,刺激了二手房市场,虽然后来新房供应量上来,但是价格却是高歌猛进。出台二手房指导价的西安,价格也是打折.如此熟悉的味道,西安距离成都、深圳已经不远了。

5、苏州

根据链家的二手房库存,苏州已经10万套有余,库存压力非常大,加上利率上涨,贷款周期延长,3-6月每周基本在1000多套的成交量上,7月初的那一周,不足1千套,环比下跌。

降价,成交套数腰斩,中介辞职,这就是现在的现状。

除此以外,70城的数据中,也已经不见了他们的身影。

7月的数据中:新房涨幅排名前十:青岛,海口,银川,无锡,北京,长沙,济南,重庆,西安,西宁。环比超过1%的只有前三名。上涨城市由6月的55城变成49个。

二手房涨幅排名前十:海口,长沙,北京,上海,广州,西安,烟台,杭州,无锡,太原。涨幅超过1%的只有两个海口和长沙。

深圳,徐州二手房开始下跌,并且上涨的城市由6月份的48个,变成41个。从新房跟二手房的涨幅相比,二手房的参考意义更大,不过这次也是凉的比较快。为什么?

不管是新房还是二手房,曾是调控模范的长沙竟然成为了房价上涨的前几名了,而一些城市已经不见了踪影。就连徐州这个三线城市也开始读懂风向了。

未来的二手房市场

未来的二手房市场将会怎样呢?平,一马平川。不管你是上涨还是下跌,未来都得在一定的轨道进行。也就是扁平化更加严重,分化出来的城市,逐渐被抹平。

我们看到上图二手房上半年涨幅拒签20的城市,主要集中在长三角,盐城、马鞍山、泰州这样的三线城市,涨幅也比一些省会城市要高。但是,千万不要以为三四线就可以放过。8月2日,浙江金华宣布限售3年。8月10日,义乌调控升级,限售3年,无房户先摇,禁止更名。还有衢州等等,都已经出政策,别着急,谁涨谁就会在加码的路上。

然而,有人拔尖,就有人需要救赎。呼和浩特在7月中旬出台了人才新政,毕业5年内首次在呼购房的博士研究生、硕士研究生、本科生分别给予10万元、5万元、3万元补贴。父母养老补贴1万元等等,再来杀一波。

为什么?呼和浩特房价下跌,在上半年跌幅中,排名第10名,二手房库存,挂牌套数破4万,有价无市。

跟呼和浩特相似的还有岳阳,直接说下跌“不得超过15%”。岳阳在从2017年上半年开始起步,2018年房价直逼长沙,上涨幅度达到50%。房价也从5千,上涨到将近1万,也是火了一把。

而潮水过后,恒大备案价从8000+到5000+,7字头变成6字头这类是非常常见,有些更是腰斩,房价直接跳水。

大降价的背后是稳定,不管是新房还是二手房,类似这样的城市,稳定也是最重要的。

二手房的凉+躺平,离不开楼市的重锤

1、学区房是二手房市场的硬通货,然而,随着多校划片,一切变的不确定性。帝都北京的一些学区房开始动摇了,深圳也是一样,学区房不要太追涨,因为榜样城市已经出来。

2、不让拆了,很多老破小下场已经明了。前几天,出台了政策,不允许大拆大建,也就意味着市中心没有溢价加持的老破小,价值进一步下降。就像成都,市内还有1万多的房子,而距离市区较远温江都卖到1.7万了。也就意味着市内的改善更加的稀缺。

3、二手房指导价,卡死流动性。二手房停贷,上调利率,二手房指导价,最终的目的就是减少流动性,卡金融端在楼市里的流通。倒逼新房减少万人摇,让倒挂红利逐渐消退。

4、集中土拍购房者的预期正在逐渐消失。第一次土拍,杭州、重庆频出地王,地王的意义不止是开发商有信心,也让购房者的信心十足。当大家都在自嗨的时候,第二次土拍偃旗息鼓,改变了原有的规则,重新定义土拍,购房者的预期下降。

除了楼市重锤之外,本身还有大量的库存。对于大部分二线城市来说还是新房时期,也让我们来看看这些城市的存量:

像梅州、连江、洛阳、防城港这样的城市,库存都在30个月+。哈尔滨、沈阳、呼和浩特、长春、太原这样的二线城市,库存也在30+。郑州、昆明、天津在15个月左右。

如此庞大的新房库存,加上庞大的二手房库存——哈尔滨二手房存量101477套,沈阳在售二手房155250套,长春在售二手房80863套,青岛在售二手房94367套……

新房库存大,二手房积压库存去不掉,又有房子不断的转化。虽然有些城市限售,但是从网签到拿到房本至少也得2-3年的时间,几乎形同虚设,接下来的二手房,妥妥的进入了买方市场……



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